Acheter sa première résidence principale demande souvent un effort financier important, entre l’apport personnel, le coût du crédit et les frais annexes. Pour aider les ménages aux revenus modestes et intermédiaires à devenir propriétaires, l’État finance un prêt sans intérêts, le prêt à taux zéro, plus connu sous le sigle PTZ. Il vient compléter le prêt immobilier principal et réduit le coût total de l’opération.
Le PTZ n’est cependant pas accessible à tous ni pour tous les logements. Ses conditions ont été profondément remaniées ces dernières années : certaines zones et certains types de biens ont été exclus puis réintégrés, les plafonds de ressources ont été relevés, et le montant du prêt dépend désormais d’un système de tranches et de quotités. Il est facile de s’y perdre, d’autant que de nombreuses informations en ligne sont obsolètes.
Ce guide détaille les conditions d’éligibilité du PTZ : profil de l’emprunteur, logements concernés, zones géographiques, plafonds de ressources, puis le calcul du montant, les modalités de remboursement et le cumul avec d’autres aides. Il propose trois exemples chiffrés et les démarches pour l’obtenir.
PTZ : les chiffres clés
Qu’est-ce que le prêt à taux zéro ?
Le prêt à taux zéro est un prêt immobilier sans intérêts et sans frais de dossier, destiné à financer l’achat de la résidence principale des primo-accédants. Les intérêts sont pris en charge par l’État, sous forme d’un crédit d’impôt accordé à la banque qui distribue le prêt. Pour l’emprunteur, il s’agit donc d’une somme qu’il rembourse sans payer d’intérêts.
Le PTZ ne peut pas financer seul un achat immobilier : il vient obligatoirement en complément d’un ou plusieurs autres prêts, généralement le prêt immobilier principal, et son montant ne peut pas dépasser celui des autres prêts. Il est distribué par les banques ayant signé une convention avec l’État, c’est-à-dire la plupart des établissements de crédit immobilier.
Le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 pour les offres de prêt émises jusqu’à cette date. Ses paramètres sont fixés par le Code de la construction et de l’habitation et par décret. La fiche officielle de service-public.fr et l’ANIL, qui propose un simulateur, sont les références à consulter pour vérifier les règles en vigueur au moment de votre projet.
Le conseil Aurigin
Les règles du PTZ ont beaucoup changé ces dernières années. Méfiez-vous des simulateurs et des articles anciens : vérifiez toujours les conditions en vigueur à la date de votre offre de prêt, sur les sites officiels ou auprès de votre banque.
Les conditions liées à l’emprunteur
Être primo-accédant
Le PTZ est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt. Cette condition s’apprécie pour chaque personne destinée à occuper le logement. Avoir été propriétaire d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif n’empêche pas de bénéficier du PTZ, si l’on n’a pas été propriétaire de sa résidence principale pendant cette période.
Des exceptions existent pour les personnes titulaires d’une carte mobilité inclusion portant la mention invalidité, ou bénéficiaires de certaines allocations liées au handicap, ainsi que pour les victimes d’une catastrophe ayant rendu leur résidence principale définitivement inhabitable. Ces personnes peuvent obtenir un PTZ même si elles ont été propriétaires de leur résidence principale récemment.
Occuper le logement comme résidence principale
Le logement financé doit devenir la résidence principale de l’emprunteur, au plus tard un an après l’achat ou l’achèvement des travaux. Il doit être occupé au moins huit mois par an. Il ne peut pas être loué, sauf dans des cas limités prévus par la réglementation, comme une mobilité professionnelle, un divorce, une invalidité ou un chômage de longue durée, et sous conditions de loyer et de ressources du locataire.
Respecter les plafonds de ressources
Les revenus du foyer ne doivent pas dépasser un plafond qui dépend de la zone du logement et du nombre de personnes destinées à l’occuper. Ce point, détaillé plus loin, est décisif. Il n’existe en revanche aucune condition d’âge, de nationalité ou de situation familiale particulière. Si vous préparez votre premier achat, notre guide pour acheter son premier appartement présente l’ensemble des étapes.
Quels logements peuvent être financés par un PTZ ?
Le logement neuf
Le PTZ peut financer l’achat d’un logement neuf, que ce soit un appartement dans un immeuble collectif ou une maison individuelle, dans toutes les zones du territoire. Sont concernés les logements achetés sur plan, en vente en l’état futur d’achèvement, les logements neufs jamais occupés, ainsi que la construction d’une maison, avec ou sans achat du terrain. Les maisons individuelles bénéficient toutefois de quotités plus faibles que les appartements.
Le logement ancien avec travaux
Un logement ancien peut être financé par un PTZ s’il est situé dans une commune classée en zone B2 ou C, et si l’acheteur y réalise des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux doivent améliorer le logement, par exemple en termes de performance énergétique, d’agrandissement ou de modernisation, et la réglementation impose un niveau de performance énergétique minimal après travaux. Ils doivent être réalisés dans un délai de trois ans après l’achat.
Ce dispositif vise à revitaliser les centres des villes moyennes et des communes rurales, où de nombreux logements anciens sont vacants ou dégradés. Il permet d’acheter un bien à rénover à prix réduit et de financer une partie de l’opération sans intérêts.
Les autres cas
Certains logements du parc social vendus à leurs occupants peuvent aussi être financés par un PTZ, sous conditions. Le PTZ peut également financer la transformation d’un local en logement. En revanche, il ne finance jamais l’achat d’un logement ancien sans travaux, ni un investissement locatif, ni une résidence secondaire.
| Type de logement | Zones éligibles | Condition principale |
|---|---|---|
| Appartement neuf | Toutes zones | Résidence principale, primo-accédant |
| Maison individuelle neuve | Toutes zones | Quotités réduites |
| Logement ancien avec travaux | B2 et C | Travaux d’au moins 25 % du coût total |
| Logement ancien sans travaux | Aucune | Non éligible |
Le zonage : un critère central
Le territoire est divisé en cinq zones, de A bis à C, selon la tension du marché immobilier, c’est-à-dire l’écart entre l’offre et la demande de logements. La zone A bis regroupe Paris et certaines communes de la petite couronne ; la zone A, l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français et quelques grandes agglomérations ; la zone B1, les grandes agglomérations et certaines villes chères ; la zone B2, les villes moyennes ; la zone C, le reste du territoire.
La zone du logement détermine les plafonds de ressources, les plafonds du coût de l’opération, les tranches de revenus et, pour l’ancien, l’éligibilité même au PTZ. Le classement des communes est modifié régulièrement par arrêté, pour tenir compte de l’évolution des marchés. Vérifiez toujours la zone de la commune où se situe le logement, à l’aide du simulateur de l’administration ou de votre banque, au moment de votre projet.
Les plafonds de ressources du PTZ
Pour bénéficier du PTZ, le revenu fiscal de référence du foyer ne doit pas dépasser un plafond. Le revenu retenu est celui de l’avant-dernière année précédant l’offre de prêt, figurant sur l’avis d’imposition reçu l’année précédente. Les revenus de toutes les personnes destinées à occuper le logement sont additionnés.
| Personnes | Zone A bis et A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 | 73 500 € | 51 750 € | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 | 88 200 € | 62 100 € | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
| 5 | 117 600 € | 82 800 € | 75 600 € | 68 400 € |
| 6 | 132 300 € | 93 150 € | 85 050 € | 76 950 € |
| 7 | 147 000 € | 103 500 € | 94 500 € | 85 500 € |
| 8 et plus | 161 700 € | 113 850 € | 103 950 € | 94 050 € |
Ces plafonds sont ceux en vigueur à la date de publication. Un relèvement a été envisagé lors des débats budgétaires, mais il n’a pas été retenu selon les informations disponibles ; vérifiez les montants applicables à la date de votre offre de prêt.
Le revenu retenu pour le calcul
Pour déterminer la tranche du PTZ, et donc son montant, la banque ne retient pas forcément le revenu fiscal de référence. Elle compare ce revenu au coût total de l’opération divisé par neuf, et retient le plus élevé des deux. Ce mécanisme évite qu’un ménage aux revenus déclarés faibles mais disposant d’un patrimoine important ne bénéficie des conditions les plus favorables pour un achat coûteux.
Le revenu retenu est ensuite divisé par un coefficient familial, qui dépend du nombre de personnes destinées à occuper le logement : 1 pour une personne seule, 1,5 pour deux personnes, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 pour cinq, 2,7 pour six, 3 pour sept et 3,3 pour huit personnes et plus. Le résultat est comparé aux seuils des tranches de la zone.
| Tranche | Zone A bis et A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| Tranche 1 | Jusqu’à 25 000 € | Jusqu’à 21 500 € | Jusqu’à 18 000 € | Jusqu’à 15 000 € |
| Tranche 2 | Jusqu’à 31 000 € | Jusqu’à 26 000 € | Jusqu’à 22 500 € | Jusqu’à 19 500 € |
| Tranche 3 | Jusqu’à 37 000 € | Jusqu’à 30 000 € | Jusqu’à 27 000 € | Jusqu’à 24 000 € |
| Tranche 4 | Au-delà de 37 000 € | Au-delà de 30 000 € | Au-delà de 27 000 € | Au-delà de 24 000 € |
Êtes-vous éligible au PTZ ?
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Comment est calculé le montant du PTZ ?
Le montant du PTZ est égal à une quotité, c’est-à-dire un pourcentage, appliquée au coût total de l’opération, retenu dans la limite d’un plafond. Le coût de l’opération comprend le prix du logement, les travaux éventuels et certains frais, mais pas les frais de notaire ni les frais de garantie.
Le plafond du coût de l’opération
Le coût de l’opération pris en compte est plafonné selon la zone et le nombre d’occupants. Si le logement coûte plus que le plafond, seul le plafond sert de base au calcul.
| Personnes | Zone A bis et A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 150 000 € | 135 000 € | 110 000 € | 100 000 € |
| 2 | 225 000 € | 202 500 € | 165 000 € | 150 000 € |
| 3 | 270 000 € | 243 000 € | 198 000 € | 180 000 € |
| 4 | 315 000 € | 283 500 € | 231 000 € | 210 000 € |
| 5 et plus | 360 000 € | 324 000 € | 264 000 € | 240 000 € |
Les quotités selon la tranche et le logement
La quotité dépend de la tranche de revenus de l’emprunteur et du type de logement. Elle est plus élevée pour les ménages les plus modestes et pour les appartements neufs et les logements anciens rénovés que pour les maisons individuelles neuves.
| Tranche | Appartement neuf ou ancien avec travaux | Maison individuelle neuve |
|---|---|---|
| Tranche 1 | 50 % | 30 % |
| Tranche 2 | 40 % | 20 % |
| Tranche 3 | 40 % | 20 % |
| Tranche 4 | 20 % | 10 % |
Le montant maximum du PTZ est donc atteint par un ménage de la tranche 1, pour un appartement neuf ou un logement ancien rénové dont le coût atteint le plafond : 50 % de 360 000 euros, soit 180 000 euros, pour un foyer de cinq personnes ou plus en zone A bis ou A. Pour une personne seule en zone C, le montant maximum est de 50 000 euros. Dans tous les cas, le PTZ ne peut pas dépasser le montant des autres prêts finançant l’opération.
Durée, différé et remboursement du PTZ
Le PTZ se rembourse sur une durée qui dépend de la tranche de revenus. Pour les tranches les plus modestes, il bénéficie d’un différé de remboursement : pendant cette période, l’emprunteur ne rembourse rien du PTZ et se concentre sur son prêt principal. Le remboursement du PTZ commence à l’issue du différé.
| Tranche | Différé | Période de remboursement | Durée totale |
|---|---|---|---|
| Tranche 1 | 10 ans | 15 ans | 25 ans |
| Tranche 2 | 8 ans | 12 ans | 20 ans |
| Tranche 3 | 2 ans | 13 ans | 15 ans |
| Tranche 4 | Aucun | 10 ans | 10 ans |
En pratique, les banques construisent souvent un plan de financement lissé : elles ajustent la durée et les mensualités du prêt principal pour que la mensualité totale reste stable tout au long du crédit, malgré le démarrage du remboursement du PTZ. Ce lissage rend le budget plus prévisible. Le PTZ peut être remboursé par anticipation sans pénalités.
En cas de vente du logement avant la fin du remboursement, le capital restant dû du PTZ doit en principe être remboursé. Il en va de même si le logement cesse d’être la résidence principale de l’emprunteur, en dehors des exceptions prévues par la réglementation.
Le conseil Aurigin
Intégrez le PTZ dans une simulation globale de votre financement, avec le prêt principal, l’assurance emprunteur et les frais. Notre simulateur de prêt immobilier et notre guide pour calculer sa capacité d’emprunt vous aident à vérifier que les mensualités restent compatibles avec votre budget.
Exemples de calcul du PTZ
Exemple 1, appartement neuf en zone B1 : un couple avec un enfant achète un appartement neuf à 240 000 euros. Son revenu fiscal de référence est de 45 000 euros, inférieur au plafond de 62 100 euros pour trois personnes. Le revenu retenu est le plus élevé entre 45 000 euros et 240 000 ÷ 9, soit environ 26 670 euros : c’est donc 45 000 euros. Divisé par le coefficient familial de 1,8, il donne 25 000 euros, ce qui place le foyer en tranche 2 en zone B1.
Montant : le coût de l’opération, 240 000 euros, est inférieur au plafond de 243 000 euros. Avec une quotité de 40 %, le PTZ atteint 96 000 euros, avec un différé de 8 ans puis un remboursement sur 12 ans.
Exemple 2, logement ancien avec travaux en zone C : une personne seule achète une maison de bourg à 90 000 euros et prévoit 35 000 euros de travaux, soit un coût total de 125 000 euros. Les travaux représentent 28 % du coût total, au-dessus du seuil de 25 %. Son revenu fiscal de référence est de 22 000 euros, sous le plafond de 28 500 euros.
Montant : le revenu retenu, 22 000 euros, la place en tranche 3 en zone C. Le coût de l’opération est retenu dans la limite du plafond de 100 000 euros. Avec une quotité de 40 %, le PTZ atteint 40 000 euros, avec un différé de 2 ans puis un remboursement sur 13 ans.
Exemple 3, maison neuve en zone B2 : un couple avec deux enfants fait construire une maison pour un coût total de 280 000 euros. Son revenu fiscal de référence est de 50 000 euros, sous le plafond de 66 150 euros. Divisé par le coefficient de 2,1, le revenu retenu donne environ 23 810 euros : tranche 3 en zone B2.
Montant : le coût est retenu dans la limite du plafond de 231 000 euros. Pour une maison individuelle, la quotité en tranche 3 est de 20 %, soit un PTZ de 46 200 euros, avec un différé de 2 ans puis un remboursement sur 13 ans.
Ces exemples, fondés sur les barèmes en vigueur à la date de publication, montrent l’influence du type de logement, de la zone et de la composition du foyer. Ils ne remplacent pas une simulation réalisée par votre banque, qui tiendra compte de l’ensemble de votre situation.
Combien fait économiser un PTZ ?
L’avantage du PTZ correspond aux intérêts que l’emprunteur aurait payés s’il avait emprunté la même somme au taux du marché. Il dépend donc du montant du PTZ, de sa durée et du niveau des taux immobiliers. Plus le PTZ est important et long, plus l’économie est élevée, notamment pour les tranches bénéficiant d’un différé.
Pour un PTZ de plusieurs dizaines de milliers d’euros remboursé sur quinze à vingt-cinq ans, l’économie peut atteindre plusieurs milliers, voire plus de dix mille euros d’intérêts selon les taux. Le PTZ améliore aussi la capacité d’emprunt : en réduisant la mensualité moyenne, il permet d’acheter un logement plus grand ou de limiter l’apport nécessaire.
Il faut toutefois garder à l’esprit que le PTZ reste un prêt : il entre dans le calcul du taux d’endettement, et son remboursement doit être supportable sur toute sa durée. Il impose aussi des contraintes, comme l’obligation d’occuper le logement en résidence principale.
Le cumul du PTZ avec d’autres prêts et aides
Le PTZ se cumule avec le prêt immobilier principal, qui finance le reste de l’opération, et avec d’autres prêts aidés. Le prêt Action Logement, destiné aux salariés des entreprises privées non agricoles d’au moins dix salariés, permet d’emprunter une somme limitée à un taux réduit. Le prêt d’accession sociale, accordé sous conditions de ressources, offre un taux plafonné et ouvre droit, sous conditions, à l’aide personnalisée au logement accession.
Certaines collectivités locales, régions, départements ou communes, proposent aussi des aides à l’accession à la propriété, sous forme de prêts à taux réduit ou de subventions. Les fonctionnaires peuvent bénéficier de prêts spécifiques, et certaines caisses de retraite complémentaires ou mutuelles proposent des prêts à leurs adhérents.
Le cumul de ces aides peut réduire fortement le coût d’un premier achat, mais il complique le montage du dossier. Un courtier peut aider à optimiser le plan de financement ; notre article sur le courtier en crédit immobilier explique son rôle et sa rémunération.
Les démarches pour obtenir un PTZ
Le PTZ se demande auprès de la banque qui finance le prêt principal, en même temps que celui-ci. Il n’y a pas de démarche séparée auprès de l’administration. La banque vérifie l’éligibilité, calcule le montant et l’intègre au plan de financement. Elle n’est pas obligée de l’accorder, car elle reste libre d’apprécier la solvabilité de l’emprunteur.
Le dossier comprend les pièces habituelles d’une demande de crédit immobilier, ainsi que les justificatifs spécifiques au PTZ : avis d’imposition de l’avant-dernière année pour toutes les personnes destinées à occuper le logement, attestation sur l’honneur de non-propriété de la résidence principale au cours des deux dernières années, justificatifs de domicile, et, pour l’ancien, devis des travaux. L’offre de prêt comprend le PTZ et est soumise au délai de réflexion légal de dix jours.
Comptez le temps d’instruction dans votre calendrier : notre article sur le temps nécessaire pour obtenir un prêt immobilier détaille les délais à chaque étape, de la demande à la signature chez le notaire.
Les erreurs à éviter avec le PTZ
La première erreur est de se fier à des informations obsolètes. Le PTZ a connu plusieurs réformes successives, et de nombreux articles ou simulateurs en ligne reflètent des règles qui ne sont plus en vigueur. Vérifiez toujours les conditions applicables à la date de votre offre de prêt.
La deuxième erreur consiste à se tromper de revenu de référence. C’est le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année qui compte, et non vos revenus actuels. Une forte hausse récente de revenus n’empêche donc pas forcément l’éligibilité, tandis qu’une baisse récente ne sera pas prise en compte. La troisième est d’oublier la règle du coût de l’opération divisé par neuf, qui peut faire passer un ménage dans une tranche moins favorable.
La quatrième erreur, pour l’ancien, est de sous-estimer le montant des travaux nécessaires pour atteindre le seuil de 25 % et les exigences de performance énergétique. Enfin, ne perdez pas de vue les obligations liées au PTZ : occuper le logement en résidence principale, ne pas le louer hors exceptions, et rembourser le capital restant dû en cas de vente.
Conclusion
Le PTZ est un levier précieux pour un premier achat de résidence principale. Il est accessible aux primo-accédants dont les revenus respectent les plafonds de leur zone, pour l’achat d’un logement neuf partout en France, ou d’un logement ancien avec au moins 25 % de travaux en zones B2 et C. Son montant dépend de la tranche de revenus, du type de logement et d’un coût d’opération plafonné, et son remboursement peut être différé jusqu’à dix ans.
Avant de vous lancer, vérifiez la zone de votre commune, calculez votre tranche à partir de votre revenu fiscal de référence et simulez votre plan de financement avec votre banque. Les règles du PTZ évoluent régulièrement et le dispositif est actuellement prévu jusqu’au 31 décembre 2027 : vérifiez les conditions en vigueur au moment de votre projet.
Questions fréquentes
Qui peut bénéficier du PTZ ?
Quels logements sont éligibles au PTZ ?
Quel revenu est pris en compte pour le PTZ ?
Quel est le montant maximum du PTZ ?
Comment se rembourse le PTZ ?
Où faire sa demande de PTZ ?
Résumé
- Le PTZ est un prêt sans intérêts destiné aux primo-accédants pour leur résidence principale.
- Il finance le neuf dans toutes les zones et l’ancien avec 25 % de travaux en zones B2 et C.
- Les revenus du foyer doivent respecter un plafond qui dépend de la zone et de la taille du foyer.
- Le montant dépend d’une quotité de 10 à 50 % appliquée à un coût d’opération plafonné.
- Le remboursement peut être différé jusqu’à 10 ans pour les revenus les plus modestes.
- Le PTZ se cumule avec le prêt principal et d’autres prêts aidés.
- Le dispositif est prévu jusqu’au 31 décembre 2027.
À retenir
- Vérifiez la zone de votre commune.
- Calculez votre tranche à partir de votre revenu fiscal de référence.
- Tenez compte de la règle du coût de l’opération divisé par neuf.
- Faites la demande auprès de votre banque avec le prêt principal.
- Occupez le logement en résidence principale.
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Sources
- Code de la construction et de l’habitation, dispositions relatives au prêt ne portant pas intérêt
- Service-public.fr, fiche sur le prêt à taux zéro
- ANIL, informations et simulateur sur le PTZ
- Légifrance, décrets fixant les plafonds de ressources et les quotités du PTZ
- Pretto et Stop-Loyer, barèmes du PTZ en vigueur
