Des rendements annoncés autour de 10 % par an, des durées courtes et des tickets d’entrée parfois inférieurs à 100 euros : le crowdfunding immobilier attire de plus en plus d’épargnants qui veulent investir dans la pierre sans acheter de bien. Derrière ces promesses, la réalité est contrastée.
Une part importante des projets financés connaît des retards, et certains se soldent par des pertes. D’une plateforme à l’autre, la sélection des promoteurs, les garanties obtenues et la transparence sur les résultats varient fortement. Si vous débutez dans l’immobilier, notre guide de l’investissement immobilier pour débutants présente aussi les autres façons d’investir.
Nous avons comparé les principales plateformes françaises à partir de leurs indicateurs publics de rendement, de retard et de perte, puis noté chacune selon une méthode identique. Vous trouverez aussi le fonctionnement du crowdfunding immobilier, sa fiscalité, les règles de prudence et les erreurs à éviter.
Crowdfunding immobilier : les chiffres clés
Notre méthodologie
Comment nous notons les plateformes
Chaque plateforme est notée sur 5 à partir de ses statistiques publiques, complétées par les données d’un suivi indépendant du marché. Un indicateur non publié est compté comme défavorable.
Aucune note n’est influencée par nos partenariats commerciaux. Les liens affiliés n’altèrent jamais le classement.
Comparatif des plateformes de crowdfunding immobilier
| Plateforme | Note | Taux moyen brut | Durée moyenne | Défaut (montants) | Perte (montants) | Ticket minimum | Offre |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| La Première Brique | ★★★★★ 4,7 | 11,4 % | 16 mois | 10,6 % | 0 % | 1 € | Voir l’offre |
| Bricks.co | ★★★★★ 4,6 | 9,9 % | 23 mois | 7,0 % | 0 % | 10 € | Voir l’offre |
| Raizers | ★★★★☆ 4,0 | 10,3 % | 21 mois | 24,4 % | 0 % | 100 € | Voir l’offre |
| Clubfunding | ★★★★☆ 3,9 | 10,6 % | 23 mois | 19,3 % | ≈ 0 % | 1 000 € | Voir l’offre |
| Monego | ★★★★☆ 3,8 | 9,6 % | 22 mois | 12,5 % | 0,5 % | 100 € | Voir l’offre |
| Baltis | ★★★★☆ 3,8 | 11,7 % | 18 mois | 20,5 % | 0 % | 100 € | Voir l’offre |
| Fundimmo | ★★★★☆ 3,5 | 9,4 % | 29 mois | 17,8 % | 0 % | 1 000 € | Voir l’offre |
| Homunity | ★★★☆☆ 3,1 | 9,0 % | 23 mois | 31,2 % | 9,0 % | 1 000 € | Voir l’offre |
Le taux de défaut regroupe les montants en retard de plus de six mois, en procédure ou en perte. Il ne signifie pas que ces sommes sont perdues : beaucoup de projets en retard finissent par être remboursés, parfois avec des intérêts de retard. Le taux de perte mesure les montants définitivement perdus. Ces indicateurs évoluent régulièrement : vérifiez-les sur le site de chaque plateforme avant d’investir.
Notre classement des meilleurs sites de crowdfunding immobilier
La Première Brique
Le meilleur équilibre du marché entre rendement, taux de défaut contenu et accessibilité dès 1 euro.
Bricks.co
Le taux de défaut le plus faible de notre sélection, avec une application simple dès 10 euros.
Raizers
Un acteur historique au volume important, sans perte constatée, mais avec des retards fréquents.
Clubfunding
Le leader du marché en volume, avec des intérêts souvent versés chaque mois et des pertes quasi nulles.
Monego
Un taux de défaut modéré et un ticket accessible, sur un volume encore limité.
Baltis
Le rendement moyen le plus élevé et des durées courtes, avec un taux de défaut dans la moyenne.
Fundimmo
Une plateforme adossée à une foncière, sans perte constatée, mais avec des projets plus longs.
Homunity
Un volume important, mais le taux de défaut et le taux de perte les plus élevés de la sélection.
Le crowdfunding immobilier est-il adapté à votre épargne ?
Laissez vos coordonnées : un conseiller vous rappelle gratuitement pour faire le point sur votre patrimoine et la part raisonnable à consacrer à ce type de placement. Sans engagement.
Les plateformes les plus accessibles
Ces plateformes permettent d’investir avec de très petits montants, ce qui facilite la diversification sur de nombreux projets. Ce sont aussi celles qui affichent, aujourd’hui, les taux de défaut les plus contenus.
La Première Brique, le meilleur équilibre rendement et risque
La Première Brique permet d’investir dès 1 euro dans des projets immobiliers, avec un taux d’intérêt moyen d’environ 11,4 % brut par an et une durée moyenne d’environ 16 mois. Son taux de défaut, autour de 10,6 % des montants, reste nettement inférieur à la moyenne du marché, et aucune perte n’a été constatée à ce jour.
La plateforme convient aux épargnants qui veulent diversifier finement leur investissement sur de nombreux projets. Les durées courtes limitent l’immobilisation du capital, même si un retard reste toujours possible.
La Première Brique, en bref
★★★★★- Ticket : dès 1 €
- Taux moyen : 11,4 %
- Durée moyenne : 16 mois
- Sécurité : 4,5/5
- Transparence : 4,5/5
- Rendement : 5/5
- Accessibilité : 5/5
- Défaut inférieur au marché
- Aucune perte constatée
- Diversification facile
Points forts
- Investissement dès 1 €
- Taux moyen élevé
- Taux de défaut contenu
Points faibles
- Retards toujours possibles
- Capital non garanti
Bricks.co, le taux de défaut le plus faible
Bricks.co propose d’investir dès 10 euros, depuis une application simple. Le taux d’intérêt moyen des projets tourne autour de 9,9 % brut par an, pour une durée moyenne d’environ 23 mois. Son taux de défaut, autour de 7 % des montants, est le plus faible de notre sélection, sans perte constatée.
C’est une bonne porte d’entrée pour un débutant qui veut tester le crowdfunding immobilier avec de petites sommes. La plateforme a toutefois un historique de remboursements encore limité au regard des montants financés.
Bricks.co, en bref
★★★★★- Ticket : dès 10 €
- Taux moyen : 9,9 %
- Durée moyenne : 23 mois
- Sécurité : 5/5
- Transparence : 4/5
- Rendement : 4/5
- Accessibilité : 5/5
- Défaut le plus bas
- Application simple
- Aucune perte constatée
Points forts
- Taux de défaut le plus faible
- Investissement dès 10 €
- Application pédagogique
Points faibles
- Historique de remboursement plus court
- Rendement un peu inférieur
Monego, un défaut modéré et un ticket accessible
Monego permet d’investir dès 100 euros, avec un taux moyen d’environ 9,6 % brut par an. Son taux de défaut, autour de 12,5 % des montants, reste inférieur à la moyenne, pour une perte très faible d’environ 0,5 %.
Son volume financé reste plus modeste que celui des leaders, ce qui limite encore le recul sur ses résultats.
Monego, en bref
★★★★★- Ticket : dès 100 €
- Taux moyen : 9,6 %
- Durée moyenne : 22 mois
- Sécurité : 4/5
- Transparence : 3/5
- Rendement : 4/5
- Accessibilité : 4,5/5
- Défaut inférieur à la moyenne
- Ticket accessible
- Perte très faible
Points forts
- Défaut inférieur à la moyenne
- Ticket de 100 €
Points faibles
- Volume financé limité
- Légère perte constatée
Le conseil Aurigin
Ne placez en crowdfunding immobilier qu’une petite part de votre patrimoine, après avoir constitué votre épargne de précaution. Répartissez vos investissements sur au moins dix projets et plusieurs plateformes : un défaut isolé pèse alors peu sur le résultat global.
Les plateformes historiques à fort volume
Ces acteurs financent des montants importants depuis plusieurs années. Leur historique permet de mieux juger leurs résultats, qui montrent des retards plus fréquents mais, pour certains, peu de pertes définitives.
Raizers, l’acteur historique sans perte
Raizers finance des projets immobiliers en France et en Suisse depuis plus de dix ans, avec plusieurs centaines de projets financés. Le taux moyen avoisine 10,3 % brut par an. Son taux de défaut, autour de 24 % des montants, est élevé, mais aucune perte n’a été constatée à ce jour.
Le ticket d’entrée de 100 euros reste accessible. Raizers convient aux investisseurs prêts à accepter des retards fréquents en échange d’un historique solide sur le remboursement final.
Raizers, en bref
★★★★★- Ticket : dès 100 €
- Taux moyen : 10,3 %
- Durée moyenne : 21 mois
- Sécurité : 3/5
- Transparence : 5/5
- Rendement : 4,5/5
- Accessibilité : 4,5/5
- Long historique
- Aucune perte constatée
- Projets en France et en Suisse
Points forts
- Historique de plus de dix ans
- Aucune perte constatée
- Ticket de 100 €
Points faibles
- Taux de défaut élevé
- Retards fréquents
Clubfunding, le leader en volume
Clubfunding est la plateforme qui a financé le plus de montants en France, avec plus d’un milliard d’euros. Le taux moyen avoisine 10,6 % brut par an, et les intérêts sont souvent versés chaque mois. Son taux de défaut, autour de 19 % des montants, est proche de la moyenne, avec des pertes quasi nulles.
Le ticket d’entrée de 1 000 euros rend la diversification plus coûteuse pour les petits budgets.
Clubfunding, en bref
★★★★★- Ticket : dès 1 000 €
- Taux moyen : 10,6 %
- Durée moyenne : 23 mois
- Sécurité : 3,5/5
- Transparence : 4,5/5
- Rendement : 4,5/5
- Accessibilité : 3/5
- Plus gros volume du marché
- Intérêts souvent mensuels
- Pertes quasi nulles
Points forts
- Leader du marché en volume
- Intérêts souvent versés chaque mois
- Pertes quasi nulles
Points faibles
- Ticket de 1 000 €
- Taux de défaut dans la moyenne
Baltis, le rendement le plus élevé
Baltis affiche le taux moyen le plus élevé de notre sélection, autour de 11,7 % brut par an, avec des durées courtes d’environ 18 mois. Son taux de défaut, autour de 20 % des montants, est dans la moyenne, sans perte constatée. Certains projets sont éligibles au PEA-PME.
La plateforme convient aux investisseurs qui recherchent le rendement et acceptent le risque de retard qui va avec.
Baltis, en bref
★★★★★- Ticket : dès 100 €
- Taux moyen : 11,7 %
- Durée moyenne : 18 mois
- Sécurité : 3,5/5
- Transparence : 3/5
- Rendement : 5/5
- Accessibilité : 4,5/5
- Taux le plus élevé
- Durées courtes
- Certains projets éligibles au PEA-PME
Points forts
- Rendement moyen le plus élevé
- Durées courtes
- Aucune perte constatée
Points faibles
- Taux de défaut dans la moyenne
- Volume encore modeste
Fundimmo, l’adossement à une foncière
Filiale du groupe Atland, Fundimmo propose des projets dès 1 000 euros, avec un taux moyen d’environ 9,4 % brut par an. Son taux de défaut, autour de 18 % des montants, est légèrement inférieur à la moyenne, sans perte constatée. Certains projets sont éligibles au PEA-PME.
Les durées moyennes, proches de 29 mois, sont plus longues que chez la plupart des concurrents.
Fundimmo, en bref
★★★★★- Ticket : dès 1 000 €
- Taux moyen : 9,4 %
- Durée moyenne : 29 mois
- Sécurité : 3,5/5
- Transparence : 3,5/5
- Rendement : 4/5
- Accessibilité : 3/5
- Groupe Atland
- Aucune perte constatée
- Certains projets éligibles au PEA-PME
Points forts
- Adossement à une foncière cotée
- Aucune perte constatée
Points faibles
- Durées plus longues
- Ticket de 1 000 €
Homunity, un volume important mais des pertes
Filiale du groupe Tikehau, Homunity a financé un volume important de projets, avec un taux moyen d’environ 9 % brut par an. Son taux de défaut, autour de 31 % des montants, et son taux de perte, autour de 9 %, sont les plus élevés de notre sélection.
Ces résultats invitent à la prudence et à une forte diversification si vous investissez sur cette plateforme.
Homunity, en bref
★★★★★- Ticket : dès 1 000 €
- Taux moyen : 9,0 %
- Durée moyenne : 23 mois
- Sécurité : 2/5
- Transparence : 4/5
- Rendement : 4/5
- Accessibilité : 3/5
- Groupe Tikehau
- Volume important
- Statistiques publiées
Points forts
- Adossement à un grand groupe
- Volume financé important
Points faibles
- Taux de défaut le plus élevé
- Pertes constatées significatives
Le conseil Aurigin
Un taux de défaut élevé ne signifie pas forcément des pertes, mais il immobilise votre capital plus longtemps que prévu. Avant d’investir, consultez la page statistiques de la plateforme et le détail des garanties prévues sur chaque projet : hypothèque, caution du promoteur ou garantie à première demande.
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier consiste à prêter de l’argent à un promoteur ou à un marchand de biens pour financer une opération : construction, rénovation ou division d’immeuble. En échange, vous percevez des intérêts, généralement entre 8 et 12 % brut par an, et récupérez votre capital à la fin de l’opération, souvent après 12 à 36 mois.
Contrairement aux SCPI, vous ne détenez pas de part d’immeuble : vous êtes créancier d’une opération. Le capital n’est pas garanti, les retards sont fréquents, et l’argent est bloqué jusqu’au remboursement, sans possibilité de revente en cours de route sur la plupart des plateformes.
Le cadre réglementaire
En France, les plateformes doivent disposer d’un agrément de prestataire de services de financement participatif délivré par l’Autorité des marchés financiers, dans le cadre du règlement européen. Elles doivent faire passer un test de connaissances aux investisseurs non avertis et les mettre en garde lorsque le montant investi devient élevé au regard de leur patrimoine. Vérifiez toujours l’agrément d’une plateforme sur le site de l’AMF avant d’investir.
La fiscalité du crowdfunding immobilier
Les intérêts perçus sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, avec la possibilité d’opter pour le barème progressif. Notre article sur la flat tax détaille ce régime. Certains projets, émis sous forme d’obligations, peuvent être logés dans un PEA-PME, ce qui améliore la fiscalité.
Les erreurs à éviter
La première erreur consiste à investir une somme importante sur un seul projet ou une seule plateforme. La deuxième est de se laisser attirer par le taux le plus élevé, souvent signe d’un risque plus important. La troisième est de placer en crowdfunding de l’argent dont on pourrait avoir besoin à court terme, alors que les retards sont fréquents.
Méfiez-vous aussi des plateformes qui ne publient pas leurs taux de défaut et de perte. Enfin, le crowdfunding immobilier ne remplace pas un investissement immobilier en direct : pour acheter un bien locatif, commencez par calculer votre capacité d’emprunt.
Conclusion
La Première Brique et Bricks.co offrent aujourd’hui le meilleur équilibre entre rendement, risque et accessibilité. Raizers, Clubfunding et Baltis s’adressent aux investisseurs prêts à accepter davantage de retards pour un historique plus long ou un rendement plus élevé.
Quelle que soit la plateforme, le crowdfunding immobilier reste un placement risqué : capital non garanti, retards fréquents, argent bloqué. Limitez-y une petite part de votre patrimoine et diversifiez largement. Investir comporte un risque de perte en capital.
Questions fréquentes
Quelle est la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est-il risqué ?
Combien rapporte le crowdfunding immobilier ?
Quelle différence entre taux de défaut et taux de perte ?
Comment est imposé le crowdfunding immobilier ?
Combien investir en crowdfunding immobilier ?
Résumé
- Le crowdfunding immobilier consiste à prêter à des promoteurs en échange d’intérêts.
- Les projets affichent en moyenne un taux d’environ 10 % brut par an sur près de deux ans.
- Environ un euro sur cinq investi est concerné par un retard de plus de six mois ou une procédure.
- La Première Brique obtient la meilleure note grâce à son équilibre entre rendement et risque.
- Bricks.co affiche le taux de défaut le plus faible de notre sélection.
- Les intérêts sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %.
- La diversification sur de nombreux projets est indispensable.
À retenir
- Le capital n’est pas garanti et les retards sont fréquents.
- Consultez les taux de défaut et de perte avant d’investir.
- Diversifiez sur au moins dix projets et plusieurs plateformes.
- Ne placez qu’une petite part de votre patrimoine.
- Vérifiez l’agrément de la plateforme auprès de l’AMF.
Sources
- Site-crowdfunding.com, statistiques du crowdfunding immobilier par plateforme
- Pages statistiques des plateformes La Première Brique, Bricks.co, Raizers, Baltis, Clubfunding, Monego, Fundimmo et Homunity
- Autorité des marchés financiers, liste des prestataires de services de financement participatif agréés
- Légifrance, Code général des impôts, article 200 A relatif au prélèvement forfaitaire unique
