Pinel, Malraux, Denormandie, PER, Girardin, SOFICA : les noms de dispositifs fiscaux se succèdent et se ressemblent. Chaque loi de finances en crée, en modifie ou en supprime, si bien qu’il devient difficile de savoir ce qui existe encore et ce qui convient vraiment à sa situation.
Ces dispositifs n’ont pourtant rien d’interchangeable. Certains réduisent directement l’impôt, d’autres diminuent le revenu imposable. Certains imposent d’acheter un logement et de le louer pendant des années, d’autres se souscrivent en quelques minutes mais exposent à une perte en capital. Leurs plafonds, leurs durées d’engagement et leurs risques varient fortement.
Ce guide fait le point sur les principaux dispositifs ouverts aux particuliers, immobiliers et financiers, avec leurs avantages, leurs limites et les profils auxquels ils s’adressent, pour vous aider à faire un choix éclairé.
Défiscalisation : les chiffres clés
Les critères pour choisir un dispositif de défiscalisation
Le premier critère est votre taux marginal d’imposition, ou TMI. Une déduction, comme celle du PER ou du déficit foncier, fait baisser votre revenu imposable : elle rapporte d’autant plus que votre tranche est élevée. Notre article sur le barème de l’impôt sur le revenu vous aide à situer la vôtre. Une réduction d’impôt, comme le Denormandie ou les SOFICA, diminue directement l’impôt dû, du même montant quelle que soit votre tranche.
Le deuxième critère est le plafonnement global des niches fiscales. La plupart des réductions et crédits d’impôt sont limités à 10 000 euros par an et par foyer, ou 18 000 euros pour le Girardin industriel et les SOFICA. Quelques dispositifs en sont exclus, comme le Malraux, les Monuments historiques ou les déductions de PER et de déficit foncier, ce qui les rend intéressants pour les foyers très imposés.
Viennent ensuite la durée d’engagement, le risque et la liquidité. Un dispositif immobilier vous engage souvent pour six à quinze ans, un fonds pour cinq à dix ans, un PER jusqu’à la retraite. Le dispositif idéal est celui dont les contraintes collent à vos projets, pas celui qui affiche la réduction la plus spectaculaire.
Le conseil Aurigin
Avant de comparer les dispositifs, faites le total des réductions et crédits d’impôt dont vous bénéficiez déjà, emploi à domicile et frais de garde compris. Vous saurez ainsi quelle marge il vous reste sous le plafond de 10 000 euros, et si un dispositif hors plafond est plus pertinent.
Pinel : le dispositif n’existe plus, place au statut du bailleur privé
Le Pinel, longtemps le dispositif le plus connu pour l’achat d’un logement neuf à louer, n’est plus ouvert aux nouveaux investissements. Les investisseurs qui en bénéficient déjà conservent leur réduction d’impôt jusqu’au terme de leur engagement de location, mais il n’est plus possible d’en souscrire un nouveau.
Pour l’investissement locatif dans le neuf, le relais est pris par le statut du bailleur privé, souvent appelé dispositif Jeanbrun. Sa logique est différente : il ne s’agit plus d’une réduction d’impôt, mais d’un amortissement du logement déduit des loyers imposables. Il s’applique aussi à l’ancien, à condition de réaliser des travaux importants.
Les dispositifs de défiscalisation immobiliers
L’immobilier reste le terrain le plus vaste de la défiscalisation, mais aussi celui où les erreurs coûtent le plus cher. Notre guide de la défiscalisation immobilière détaille les conditions de chaque dispositif ; voici l’essentiel pour les comparer.
Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun)
Il permet d’amortir chaque année une partie du prix du logement, hors terrain estimé forfaitairement à 20 %, et de déduire cet amortissement des loyers. Le taux annuel dépend du niveau de loyer pratiqué : de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf, de 3 % à 4 % dans l’ancien rénové, selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social.
L’amortissement est plafonné à 8 000 euros par an, 10 000 euros en location sociale et 12 000 euros en très sociale. Le logement doit être loué nu, comme résidence principale, pendant au moins neuf ans. Dans le neuf, seuls les logements situés dans un immeuble collectif sont visés ; dans l’ancien, les travaux doivent atteindre au moins 30 % du prix d’acquisition.
Le Denormandie, pour rénover dans l’ancien
Le Denormandie accorde une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient, selon que vous louez six, neuf ou douze ans. Il vise l’achat d’un logement ancien dans une commune engagée dans un programme de revitalisation de centre-ville, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total et améliorant la performance énergétique.
Le prix de revient retenu est limité à 300 000 euros par an et à 5 500 euros par mètre carré. La réduction entre dans le plafond global de 10 000 euros, et les loyers comme les ressources des locataires sont plafonnés.
Le Malraux et les Monuments historiques, pour les gros contribuables
Le Malraux finance la restauration d’immeubles anciens situés dans un site patrimonial remarquable. Il ouvre droit à une réduction de 22 % ou 30 % des travaux, retenus dans la limite de 400 000 euros sur quatre ans, et échappe au plafonnement global des niches. Le logement doit ensuite être loué nu pendant neuf ans.
Le régime des Monuments historiques fonctionne par déduction des travaux et des charges, sans plafond, en contrepartie d’un engagement de conservation du bien pendant au moins quinze ans. Ces deux dispositifs s’adressent à des patrimoines importants, avec des tickets d’entrée élevés et un prix d’acquisition à surveiller de près.
Loc’Avantages, pour louer moins cher que le marché
Loc’Avantages accorde une réduction d’impôt aux propriétaires qui louent un logement nu à un loyer inférieur au marché, dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat. La réduction atteint 15 %, 35 % ou 65 % des loyers selon le niveau de décote, les taux les plus élevés supposant de passer par une association d’intermédiation locative.
Le dispositif ne nécessite ni achat ni travaux : il peut s’appliquer à un logement que vous possédez déjà. La réduction entre dans le plafond global de 10 000 euros.
Le déficit foncier, sans dispositif ni zonage
Le déficit foncier n’est pas un dispositif à proprement parler, mais un mécanisme du régime réel des revenus fonciers. Lorsque vos charges, notamment vos travaux d’entretien et de rénovation, dépassent vos loyers, le déficit s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, et l’excédent se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Un plafond majoré de 21 400 euros s’applique temporairement aux travaux de rénovation énergétique qui font sortir un logement des classes E, F ou G. En contrepartie, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
Profil : Julien, célibataire, est imposé dans la tranche à 30 %. Il possède un appartement loué nu qui lui rapporte 6 000 euros de loyers par an.
Situation : il engage 18 000 euros de travaux de rénovation dans l’année. Ses charges dépassent ses loyers de 12 000 euros.
Résultat estimé : 10 700 euros s’imputent sur son revenu global, soit environ 3 210 euros d’impôt sur le revenu en moins. Les 1 300 euros restants se reportent sur ses revenus fonciers des années suivantes.
Le LMNP, une alternative en location meublée
La location meublée non professionnelle n’est pas un dispositif de défiscalisation au sens strict, mais elle permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement, voire annule, l’imposition des loyers pendant de longues années. Les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Notre guide du statut LMNP détaille son fonctionnement.
Quel que soit le dispositif immobilier choisi, le financement conditionne la rentabilité. Une simulation de prêt immobilier permet de vérifier que les mensualités restent supportables une fois l’avantage fiscal pris en compte.
Les dispositifs de défiscalisation financiers
Les dispositifs financiers ne demandent ni achat immobilier ni gestion locative. Ils se souscrivent plus simplement, pour des montants plus modestes, mais comportent des risques et des durées de blocage qu’il faut accepter.
Le PER, la déduction la plus accessible
Les versements sur un plan d’épargne retraite sont déductibles du revenu imposable, dans la limite d’un plafond qui dépend de vos revenus professionnels et figure sur votre avis d’imposition. Les plafonds non utilisés sont reportables, et les versements effectués à partir de 70 ans ne sont plus déductibles. Pour bien choisir, consultez notre comparatif des meilleurs PER.
La contrepartie est double : l’épargne est bloquée jusqu’à la retraite, hors cas de déblocage anticipé comme l’achat de la résidence principale, et elle est imposée à la sortie. Le PER est donc surtout avantageux si votre tranche d’imposition est plus élevée pendant votre vie active qu’à la retraite. Si votre entreprise en propose un, notre article PER individuel ou collectif vous aide à arbitrer.
Le Girardin industriel, un investissement à fonds perdus
Le Girardin industriel consiste à financer du matériel productif exploité outre-mer. En échange, vous obtenez une réduction d’impôt supérieure à la somme versée, l’année suivante. Mais l’argent investi n’est pas récupéré : c’est un placement dit one shot, dont le gain correspond uniquement à l’écart entre la réduction et l’apport.
Il relève du plafond spécifique de 18 000 euros. Son principal risque est la remise en cause de l’avantage fiscal si l’exploitation du matériel cesse avant le terme prévu, d’où l’importance de passer par un monteur expérimenté et assuré.
Les SOFICA, pour financer le cinéma
Les SOFICA financent la production cinématographique et audiovisuelle. Elles ouvrent droit à une réduction d’impôt de 30 %, 36 % ou 48 % du montant souscrit selon les engagements de la société, dans la limite de 18 000 euros de versement et de 25 % du revenu net global.
Les parts sont bloquées cinq ans au minimum, souvent huit à dix ans en pratique, et le capital n’est pas garanti. L’offre est limitée chaque année et souvent épuisée rapidement.
FCPI et FIP : un champ désormais réduit
Les fonds d’investissement dans l’innovation et de proximité ont longtemps été des classiques de fin d’année. Le champ de la réduction d’impôt s’est fortement resserré : pour les nouveaux versements, elle est réservée aux FCPI investis dans de jeunes entreprises innovantes et aux FIP investis en Corse ou outre-mer, au taux de 30 %.
Ces fonds exposent à un risque élevé de perte en capital et à une absence quasi totale de liquidité pendant sept à dix ans. Leurs frais sont souvent élevés : la réduction d’impôt ne compense pas toujours la contre-performance.
Quel dispositif pour réduire vos impôts ?
Laissez vos coordonnées : un conseiller vous rappelle gratuitement pour étudier votre situation fiscale et vous orienter vers les dispositifs adaptés à vos objectifs. Sans engagement.
Tableau comparatif des dispositifs de défiscalisation
| Dispositif | Mécanisme | Avantage | Engagement | Plafond niches | Risque |
|---|---|---|---|---|---|
| Jeanbrun | Amortissement | 3 % à 5,5 % par an | 9 ans | Hors plafond | Moyen |
| Denormandie | Réduction | 12 % à 21 % | 6 à 12 ans | 10 000 € | Moyen |
| Malraux | Réduction | 22 % ou 30 % des travaux | 9 ans | Hors plafond | Élevé |
| Monuments historiques | Déduction | Travaux et charges | 15 ans | Hors plafond | Élevé |
| Loc’Avantages | Réduction | 15 % à 65 % des loyers | Convention Anah | 10 000 € | Faible |
| Déficit foncier | Déduction | Jusqu’à 10 700 €/an | 3 ans | Hors plafond | Moyen |
| PER | Déduction | Selon revenus | Retraite | Hors plafond | Selon supports |
| Girardin industriel | Réduction | Supérieure à l’apport | 5 ans | 18 000 € | Élevé |
| SOFICA | Réduction | 30 % à 48 % | 5 à 10 ans | 18 000 € | Élevé |
| FCPI JEI / FIP Corse-outre-mer | Réduction | 30 % | 5 à 10 ans | Selon le fonds | Élevé |
Le tableau donne une vision d’ensemble : chaque dispositif comporte des conditions de loyers, de ressources, de zonage ou de travaux à vérifier précisément avant de s’engager.
Quel dispositif de défiscalisation selon votre profil ?
Si vous êtes imposé dans la tranche à 11 %, les déductions rapportent peu. Les réductions d’impôt sont plus efficaces, mais votre impôt est souvent trop faible pour en profiter pleinement. Dans ce cas, mieux vaut privilégier l’épargne disponible et les placements sans avantage fiscal à l’entrée, plutôt que de bloquer de l’argent pour un gain limité.
Dans la tranche à 30 %, le PER devient intéressant, tout comme le déficit foncier si vous possédez déjà un bien à rénover. Le Denormandie ou le statut du bailleur privé peuvent compléter, à condition que l’investissement tienne la route sans l’avantage fiscal. Pour une épargne de long terme restée disponible, une assurance-vie sans frais d’entrée reste une base solide, même sans réduction d’impôt immédiate.
À partir de la tranche à 41 %, les déductions prennent tout leur sens : PER, déficit foncier, Monuments historiques. Les foyers qui dépassent le plafond de 10 000 euros se tournent vers les dispositifs hors plafond, comme le Malraux, ou vers le plafond de 18 000 euros avec le Girardin industriel et les SOFICA.
Le conseil Aurigin
Ne choisissez jamais un dispositif uniquement pour la réduction d’impôt. Évaluez-le comme s’il n’offrait aucun avantage fiscal, puis considérez l’économie d’impôt comme un bonus. Notre article sur les erreurs à éviter en défiscalisation détaille les pièges les plus fréquents.
Enfin, si votre objectif est surtout d’investir dans la pierre plutôt que de réduire votre impôt, d’autres voies existent sans dispositif fiscal, comme le financement participatif. Notre comparatif des meilleurs sites de crowdfunding immobilier présente leurs atouts et leurs risques. Pour les solutions simples comme les dons ou l’emploi à domicile, consultez notre guide pour réduire ses impôts.
Conclusion
Il n’existe pas de meilleur dispositif de défiscalisation dans l’absolu. Le bon choix dépend de votre tranche d’imposition, de la marge restante sous les plafonds, de votre horizon de placement et de votre tolérance au risque. Les contribuables modérément imposés trouvent souvent leur compte avec le PER ou le déficit foncier, les plus imposés avec les dispositifs hors plafond.
Les règles évoluent avec chaque loi de finances, et plusieurs dispositifs sont temporaires : vérifiez les conditions en vigueur au moment de vous engager, et faites-vous accompagner pour les montages les plus complexes.
Questions fréquentes
Le Pinel existe-t-il encore ?
Quel est le dispositif de défiscalisation le plus rentable ?
Quels dispositifs échappent au plafond des niches fiscales ?
Quelle différence entre le Denormandie et le statut du bailleur privé ?
Le PER est-il un bon dispositif de défiscalisation ?
Peut-on cumuler plusieurs dispositifs de défiscalisation ?
Résumé
- Le choix d’un dispositif dépend d’abord du taux marginal d’imposition.
- Une déduction rapporte davantage aux foyers fortement imposés, une réduction profite à tous du même montant.
- Le Pinel n’est plus ouvert : le statut du bailleur privé prend le relais avec un amortissement.
- Le Denormandie, Loc’Avantages, les FIP et la plupart des réductions entrent dans le plafond de 10 000 euros.
- Le Malraux, les Monuments historiques, le PER et le déficit foncier échappent au plafond global.
- Le Girardin industriel et les SOFICA relèvent d’un plafond spécifique de 18 000 euros.
- Chaque dispositif impose une durée d’engagement et comporte un risque à évaluer.
À retenir
- Connaissez votre TMI avant de choisir.
- Vérifiez la marge restante sous vos plafonds.
- Un dispositif doit être rentable sans l’avantage fiscal.
- Adaptez la durée d’engagement à vos projets.
- Vérifiez les règles en vigueur, elles changent souvent.
Sources
- Légifrance, Code général des impôts, articles 199 tervicies (Malraux), 156 bis (Monuments historiques) et 200-0 A (plafonnement global)
- Service-public.fr, fiches sur le déficit foncier, la réduction Denormandie et le plan d’épargne retraite
- Agence nationale de l’habitat, dispositif Loc’Avantages
- Loi de finances en vigueur, dispositions relatives au statut du bailleur privé, au PER et aux réductions FCPI et FIP
- Impots.gouv.fr, simulateurs de calcul de l’impôt
