Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier de bureaux, de commerces, de santé ou de logistique sans acheter ni gérer de bien. Achetées en direct, elles génèrent des revenus fonciers imposés chaque année à votre tranche d’imposition, plus les prélèvements sociaux. Notre classement des meilleures SCPI présente les principales sociétés du marché.
Logées dans une assurance-vie, les mêmes SCPI changent de visage : les loyers sont réinvestis dans le contrat sans imposition immédiate, la fiscalité de l’assurance-vie s’applique au moment des retraits, et la transmission bénéficie du cadre avantageux de l’assurance-vie. Encore faut-il choisir un contrat qui propose de bonnes SCPI, dans de bonnes conditions.
Nous avons comparé huit contrats d’assurance-vie qui donnent accès aux SCPI sur le nombre de SCPI disponibles, la part des loyers reversée, les frais et les limites d’investissement. Vous trouverez aussi les avantages et les limites de cette solution et les critères pour bien choisir.
SCPI en assurance-vie : les chiffres clés
Notre méthodologie
Comment nous notons les assurances-vie pour SCPI
Chaque contrat est noté sur 5 à partir des conditions publiées par son distributeur, pour un épargnant qui souhaite investir une partie de son contrat en SCPI. Une information non publiée est comptée comme manquante.
Aucune note n’est influencée par nos partenariats commerciaux. Les liens affiliés n’altèrent jamais le classement.
Comparatif des meilleures assurances-vie pour SCPI
| Contrat | Note | Assureur | SCPI disponibles | Loyers reversés | Frais de gestion | Versement initial | Offre |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Linxea Spirit 2 | ★★★★★ 4,7 | Spirica | Environ 20 | 100 % | 0,50 % | 500 € | Voir l’offre |
| Meilleurtaux Liberté Vie | ★★★★☆ 4,5 | Spirica | Environ 20 | 100 % | 0,50 % | 500 € | Voir l’offre |
| Placement-direct Vie | ★★★★☆ 4,4 | SwissLife | Environ 12 | 100 % | 0,50 % | 500 € | Voir l’offre |
| Linxea Zen | ★★★★☆ 4,3 | Apicil | Environ 20 | 100 % | 0,60 % | 500 € | Voir l’offre |
| Lucya CNP | ★★★★☆ 4,0 | CNP Assurances | Environ 10 | 100 % | 0,30 % | 500 € | Voir l’offre |
| Louve Infinity | ★★★★☆ 3,7 | Corum Life | 7 | 100 % | 0,39 % | 500 € | Voir l’offre |
| Lucya Cardif | ★★★★☆ 3,6 | BNP Paribas Cardif | Environ 5 | 100 % | 0,50 % | 500 € | Voir l’offre |
| Linxea Vie | ★★★☆☆ 3,3 | Generali Vie | 3 | 90 % | 0,60 % | 300 € | Voir l’offre |
Le nombre de SCPI ouvertes aux versements évolue souvent, certaines étant temporairement fermées par l’assureur. Les contrats appliquent aussi des plafonds d’investissement en SCPI, par versement, par support ou sur l’encours total. Vérifiez la liste et les conditions à jour sur le site du distributeur avant de souscrire.
Notre classement des meilleures assurances-vie pour SCPI
Linxea Spirit 2
L’une des offres de SCPI les plus larges en assurance-vie, avec 100 % des loyers reversés et des frais parmi les plus bas.
Meilleurtaux Liberté Vie
Une offre de SCPI comparable à Spirit 2, chez le même assureur, avec un large choix d’autres supports.
Placement-direct Vie
Une sélection de SCPI solide, 100 % des loyers reversés et des versements programmés dès 50 euros.
Linxea Zen
Un large choix de SCPI chez un autre assureur, idéal pour diversifier, avec des frais un peu plus élevés.
Lucya CNP
Les frais de gestion les plus bas de la sélection, avec une offre de SCPI correcte.
Louve Infinity
Un contrat aux frais très bas, avec une sélection de SCPI resserrée et des frais de souscription prélevés à la sortie.
Lucya Cardif
Un bon contrat généraliste, avec un choix de SCPI limité.
Linxea Vie
Accessible dès 300 euros, mais avec seulement trois SCPI et 90 % des loyers reversés.
Quelle part de SCPI dans votre assurance-vie ?
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Les contrats avec le plus large choix de SCPI
Ces contrats proposent une vingtaine de SCPI ou plus, couvrant les principales stratégies : bureaux, commerces, santé, logistique, diversifiées et européennes. Ils permettent de construire une poche immobilière diversifiée au sein d’un seul contrat, aux côtés d’autres unités de compte.
Linxea Spirit 2, la référence pour les SCPI
Assuré par Spirica, filiale de Crédit Agricole Assurances, Linxea Spirit 2 propose une vingtaine de SCPI, parmi lesquelles des sociétés récentes et des stratégies européennes. Le contrat reverse 100 % des loyers, alors que de nombreux assureurs en conservent une partie. Les frais de gestion sont de 0,50 % par an sur les unités de compte, sans frais d’entrée ni d’arbitrage en ligne.
Accessible dès 500 euros, il convient aussi bien à une poche immobilière qu’à un portefeuille complet, avec ETF, actions et fonds euros. Certaines SCPI peuvent être temporairement fermées aux versements ou exclues des arbitrages ponctuels : vérifiez la liste à jour avant d’investir.
Linxea Spirit 2, en bref
★★★★★- SCPI : environ 20
- Loyers reversés : 100 %
- Gestion UC : 0,50 %/an
- Offre de SCPI : 5/5
- Frais : 5/5
- Accessibilité : 4/5
- Services : 4,5/5
- Large choix de SCPI
- Stratégies européennes
- ETF et actions en complément
Points forts
- L’une des plus larges offres de SCPI
- 100 % des loyers reversés
- Frais de gestion de 0,50 %
Points faibles
- Certaines SCPI parfois fermées aux versements
- Liste de SCPI qui évolue souvent
Meilleurtaux Liberté Vie, l’alternative chez le même assureur
Également assuré par Spirica, Meilleurtaux Liberté Vie propose une offre de SCPI proche de celle de Spirit 2, avec une vingtaine de sociétés, 100 % des loyers reversés et des frais de gestion de 0,50 % par an. Il est accessible dès 500 euros.
Ses conditions étant très proches de celles du leader, le choix entre les deux se fait souvent sur l’interface, les autres supports disponibles et la gestion pilotée, plus chère chez Meilleurtaux.
Meilleurtaux Liberté Vie, en bref
★★★★★- SCPI : environ 20
- Loyers reversés : 100 %
- Gestion UC : 0,50 %/an
- Offre de SCPI : 5/5
- Frais : 5/5
- Accessibilité : 4/5
- Services : 3,5/5
- Large choix de SCPI
- Supports variés
- Sans frais d’arbitrage en ligne
Points forts
- Offre de SCPI proche du leader
- 100 % des loyers reversés
- Frais de gestion de 0,50 %
Points faibles
- Gestion pilotée plus chère
- Peu de différenciation face à Spirit 2
Linxea Zen, une vingtaine de SCPI chez Apicil
Assuré par Apicil, Linxea Zen propose une vingtaine de SCPI, avec 100 % des loyers reversés, pour des frais de gestion de 0,60 % par an. Il est accessible dès 500 euros. Des plafonds encadrent l’investissement, sur l’encours total et par SCPI.
Son intérêt principal est de diversifier les assureurs : un épargnant qui détient déjà un contrat chez Spirica peut ouvrir Linxea Zen pour investir dans d’autres SCPI ou répartir son épargne. Ses frais sont un peu plus élevés que ceux des leaders.
Linxea Zen, en bref
★★★★★- SCPI : environ 20
- Loyers reversés : 100 %
- Gestion UC : 0,60 %/an
- Offre de SCPI : 5/5
- Frais : 4/5
- Accessibilité : 4/5
- Services : 4/5
- Large choix de SCPI
- Assureur Apicil
- Idéal en second contrat
Points forts
- Une vingtaine de SCPI
- 100 % des loyers reversés
- Permet de diversifier les assureurs
Points faibles
- Frais de gestion de 0,60 %
- Plafonds d’investissement en SCPI
Le conseil Aurigin
Avec un large choix de SCPI, ne cherchez pas à tout détenir. Deux à quatre SCPI de stratégies différentes, par exemple une SCPI diversifiée européenne, une SCPI santé et une SCPI logistique, suffisent souvent pour une poche immobilière équilibrée. Notre classement des meilleures SCPI vous aide à les sélectionner.
Les contrats à frais réduits avec une sélection de SCPI
Ces contrats proposent moins de SCPI, mais des conditions intéressantes : frais de gestion très bas, versements accessibles ou spécialisation sur certaines sociétés de gestion.
Placement-direct Vie, les SCPI avec des versements dès 50 euros
Assuré par SwissLife, Placement-direct Vie propose une douzaine de SCPI, avec 100 % des loyers reversés et des frais de gestion de 0,50 % sur les unités de compte. Le versement initial est de 500 euros, puis les versements programmés sont possibles dès 50 euros par mois.
Des plafonds limitent la part investie en SCPI à chaque versement et par support. C’est un bon choix pour constituer progressivement une poche immobilière par des versements réguliers.
Placement-direct Vie, en bref
★★★★★- SCPI : environ 12
- Loyers reversés : 100 %
- Gestion UC : 0,50 %/an
- Offre de SCPI : 4/5
- Frais : 5/5
- Accessibilité : 4,5/5
- Services : 4/5
- Versements dès 50 €
- Assureur SwissLife
- Délai de jouissance court
Points forts
- 100 % des loyers reversés
- Versements programmés dès 50 €
- Frais de gestion de 0,50 %
Points faibles
- Choix de SCPI plus restreint
- Plafonds par versement et par SCPI
Lucya CNP, les frais les plus bas
Assuré par CNP Assurances, Lucya CNP affiche des frais de gestion de 0,30 % par an sur les unités de compte, les plus bas de notre sélection. Il propose une dizaine de SCPI, avec 100 % des loyers reversés, et est accessible dès 500 euros.
La part investie en SCPI est plafonnée, sur l’encours total comme par support. Ses frais réduits en font un contrat très compétitif sur la durée, notamment pour une poche immobilière importante.
Lucya CNP, en bref
★★★★★- SCPI : environ 10
- Loyers reversés : 100 %
- Gestion UC : 0,30 %/an
- Offre de SCPI : 3/5
- Frais : 5/5
- Accessibilité : 4/5
- Services : 4/5
- Frais les plus bas
- Assureur de premier plan
- Pas de délai de jouissance annoncé
Points forts
- Frais de gestion de 0,30 %
- 100 % des loyers reversés
- Assureur de premier plan
Points faibles
- Choix de SCPI moyen
- Plafonds d’investissement en SCPI
Louve Infinity, le contrat Corum Life aux frais réduits
Distribué par Louve Invest et assuré par Corum Life, Louve Infinity affiche des frais de gestion de 0,39 % par an et reverse 100 % des loyers. Il propose sept SCPI, avec une part en SCPI limitée à 55 % lors d’un versement ou d’un arbitrage.
Particularité, les frais de souscription des SCPI ne sont pas prélevés à l’achat mais lors du retrait des parts, ce qui laisse l’intégralité du capital investi travailler. La sélection reste toutefois plus resserrée que chez les leaders.
Louve Infinity, en bref
★★★★★- SCPI : 7
- Loyers reversés : 100 %
- Gestion UC : 0,39 %/an
- Offre de SCPI : 3/5
- Frais : 4/5
- Accessibilité : 4/5
- Services : 4/5
- Frais de souscription à la sortie
- Frais de gestion réduits
- Assureur spécialisé
Points forts
- Frais de gestion de 0,39 %
- Capital investi intégralement à l’entrée
- 100 % des loyers reversés
Points faibles
- Sélection de SCPI resserrée
- Part en SCPI limitée à 55 %
- Frais de souscription dus au retrait
Lucya Cardif, un généraliste avec quelques SCPI
Assuré par BNP Paribas Cardif, Lucya Cardif propose une poignée de SCPI, avec 100 % des loyers reversés et des frais de gestion de 0,50 % par an. Il est accessible dès 500 euros.
C’est avant tout un bon contrat généraliste, intéressant pour ses ETF et son fonds euros. Pour une poche immobilière diversifiée, son choix de SCPI reste limité.
Lucya Cardif, en bref
★★★★★- SCPI : environ 5
- Loyers reversés : 100 %
- Gestion UC : 0,50 %/an
- Offre de SCPI : 2,5/5
- Frais : 4,5/5
- Accessibilité : 4/5
- Services : 3,5/5
- Bon contrat généraliste
- ETF disponibles
- Assureur de premier plan
Points forts
- 100 % des loyers reversés
- Frais de gestion de 0,50 %
- Bon contrat généraliste
Points faibles
- Choix de SCPI limité
- Peu adapté à une poche immobilière diversifiée
Linxea Vie, l’accès aux SCPI dès 300 euros
Assuré par Generali Vie, Linxea Vie est accessible dès 300 euros, avec des frais de gestion de 0,60 % par an. Il ne propose que trois SCPI et reverse 90 % des loyers, l’assureur conservant le reste.
Il reste intéressant pour son large choix d’ETF et son ticket d’entrée bas, mais il n’est pas le mieux placé pour investir en SCPI.
Linxea Vie, en bref
★★★★★- SCPI : 3
- Loyers reversés : 90 %
- Gestion UC : 0,60 %/an
- Offre de SCPI : 1,5/5
- Frais : 3,5/5
- Accessibilité : 5/5
- Services : 4/5
- Accessible dès 300 €
- Large choix d’ETF
- Gestion pilotée disponible
Points forts
- Accessible dès 300 €
- Large choix d’ETF en complément
Points faibles
- Seulement trois SCPI
- 90 % des loyers reversés
- Frais de gestion de 0,60 %
Le conseil Aurigin
Regardez toujours la part des loyers reversée. Sur une SCPI qui distribue 5 % par an, un contrat qui ne reverse que 90 % des loyers vous prive d’environ 0,5 point de rendement chaque année, soit autant que des frais de gestion supplémentaires.
Investissez dans l’immobilier via votre assurance-vie
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SCPI en assurance-vie ou en direct : avantages et limites
Investir en SCPI via une assurance-vie présente plusieurs avantages. Les frais de souscription sont souvent réduits par rapport à un achat en direct, le ticket d’entrée est plus faible, et l’assureur assure généralement la liquidité des parts, ce qui facilite la revente. Les loyers ne sont pas imposés comme des revenus fonciers : ils restent dans le contrat et ne sont taxés qu’au moment des retraits, selon la fiscalité de l’assurance-vie.
Il y a aussi des limites. Le choix de SCPI est plus restreint qu’en direct, des plafonds d’investissement s’appliquent, les frais de gestion du contrat s’ajoutent à ceux des SCPI, et une partie des loyers peut être conservée par l’assureur. L’achat à crédit, levier fréquent en direct, n’est pas possible. Si vous cherchez avant tout un avantage fiscal immédiat, d’autres solutions existent, présentées dans notre guide de la défiscalisation immobilière.
La fiscalité des SCPI en assurance-vie
En assurance-vie, les loyers versés par les SCPI viennent revaloriser la valeur des parts, sans imposition annuelle. Lors d’un rachat, seule la part de gains est imposée, selon les règles de l’assurance-vie : après huit ans, un abattement annuel de 4 600 euros pour une personne seule et de 9 200 euros pour un couple s’applique, avant impôt au taux réduit, et les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus. Notre guide de la fiscalité de l’assurance-vie détaille ces règles.
Au décès, les SCPI détenues dans le contrat se transmettent avec la fiscalité de l’assurance-vie, présentée dans notre article sur l’assurance-vie et la succession. En revanche, la part immobilière des unités de compte reste prise en compte dans l’impôt sur la fortune immobilière pour les patrimoines concernés.
Profil : Claire, imposée dans la tranche à 30 %, souhaite investir 50 000 euros en SCPI rapportant 5 % par an, soit 2 500 euros de loyers annuels.
En direct : ses loyers sont des revenus fonciers, imposés chaque année à 30 % plus les prélèvements sociaux. Une large part de ses 2 500 euros part en impôts avant d’être réinvestie.
En assurance-vie : sur un contrat qui reverse 100 % des loyers, ses revenus restent dans le contrat sans imposition annuelle, après les frais de gestion. Elle ne sera imposée qu’au moment de ses retraits, avec l’abattement annuel après huit ans.
Comment choisir son assurance-vie pour investir en SCPI
Regardez d’abord le nombre de SCPI disponibles et leur diversité, puis la part des loyers reversée, idéalement 100 %. Comparez ensuite les frais de gestion du contrat, les plafonds d’investissement en SCPI et le délai de jouissance. Privilégiez enfin un contrat sans frais d’entrée ni d’arbitrage pour ne pas grever la performance.
Pensez aussi à la place des SCPI dans votre épargne : elles s’envisagent sur huit à dix ans et ne doivent représenter qu’une partie du contrat. Notre article sur le montant à placer sur une assurance-vie vous aide à dimensionner votre effort, et les versements programmés permettent d’investir progressivement.
Les erreurs à éviter avec les SCPI en assurance-vie
La première erreur consiste à investir tout son contrat en SCPI : leur valeur peut baisser, comme l’ont montré les révisions de prix de certaines sociétés, et leur liquidité n’est pas totale. La deuxième est de choisir une SCPI uniquement pour son taux de distribution passé, sans regarder sa stratégie, son endettement ou la qualité de son patrimoine. La troisième est de négliger la part des loyers conservée par l’assureur.
Si votre contrat actuel ne propose pas de SCPI, la loi PACTE permet sous conditions de transférer votre assurance-vie chez le même assureur sans perdre l’antériorité fiscale. Et pour compléter une poche immobilière avec un horizon plus court, le crowdfunding immobilier est une autre option, plus risquée.
Conclusion
Pour investir en SCPI via une assurance-vie, les contrats en ligne offrent aujourd’hui les meilleures conditions. Linxea Spirit 2 et Meilleurtaux Liberté Vie proposent les offres de SCPI les plus larges avec 100 % des loyers reversés, Placement-direct Vie se distingue par ses versements dès 50 euros, et Lucya CNP par ses frais de gestion de 0,30 %.
Le bon contrat dépend du nombre de SCPI recherché, de vos montants et de votre horizon. Diversifiez vos SCPI, limitez leur part dans votre épargne et investissez sur le long terme. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et une liquidité non garantie.
Questions fréquentes
Quelle est la meilleure assurance-vie pour investir en SCPI ?
Est-il intéressant d’acheter des SCPI en assurance-vie ?
Les loyers des SCPI sont-ils versés en assurance-vie ?
Combien peut-on investir en SCPI dans une assurance-vie ?
Les SCPI en assurance-vie sont-elles soumises à l’IFI ?
Peut-on perdre de l’argent avec des SCPI en assurance-vie ?
Résumé
- Linxea Spirit 2 obtient la meilleure note avec une vingtaine de SCPI et 100 % des loyers reversés.
- Meilleurtaux Liberté Vie propose des conditions proches chez le même assureur.
- Lucya CNP affiche les frais de gestion les plus bas, à 0,30 %.
- En assurance-vie, les loyers ne sont pas imposés comme des revenus fonciers.
- Les meilleurs contrats reversent 100 % des loyers, d’autres seulement 85 à 90 %.
- Des plafonds limitent la part investie en SCPI.
- Les SCPI restent soumises à l’IFI et présentent un risque de perte en capital.
À retenir
- Vérifiez la part des loyers reversée par l’assureur.
- Comparez le nombre et la diversité des SCPI disponibles.
- Limitez la part des SCPI dans votre contrat.
- Investissez sur huit à dix ans au minimum.
- Diversifiez entre plusieurs stratégies immobilières.
Sources
- Conditions générales et listes de supports de Linxea Spirit 2, Linxea Zen, Linxea Vie, Meilleurtaux Liberté Vie, Placement-direct Vie, Lucya CNP, Lucya Cardif et Louve Infinity
- Autorité des marchés financiers, fiches sur les SCPI et les unités de compte
- Service-public.fr, fiche sur la fiscalité de l’assurance-vie
- Légifrance, Code général des impôts, articles relatifs à l’impôt sur la fortune immobilière
