Avant de visiter un appartement ou de signer un compromis, une question conditionne tout le projet : combien la banque acceptera-t-elle de vous prêter ? Se tromper dans un sens fait perdre un bien que l’on pouvait s’offrir. Se tromper dans l’autre mène à un refus de prêt, parfois après avoir versé un dépôt de garantie.
Le montant que vous pouvez emprunter ne dépend pas seulement de votre salaire. Les banques appliquent des règles fixées au niveau national, regardent vos charges, votre épargne et la stabilité de vos revenus, puis traduisent le tout en mensualité et en durée. Le niveau des taux, qui a de nouveau augmenté en octobre 2026, pèse aussi directement sur le résultat.
Ce guide détaille la méthode de calcul pas à pas, les revenus et charges réellement pris en compte, les leviers pour emprunter davantage et les erreurs qui font chuter un dossier. Il vaut pour un crédit immobilier comme pour un prêt personnel.
Capacité d’emprunt : les chiffres clés
La formule de calcul de la capacité d’emprunt
Le calcul se fait en deux temps. On détermine d’abord la mensualité maximale que vous pouvez supporter, puis on la convertit en capital empruntable selon le taux et la durée du prêt.
Étape 1 : la mensualité maximale
La mensualité maximale correspond à 35 % de vos revenus nets mensuels, moins les crédits que vous remboursez déjà. Avec 4 000 euros de revenus et aucun crédit en cours, elle atteint 1 400 euros par mois, assurance emprunteur comprise. Avec un crédit auto de 200 euros, elle descend à 1 200 euros.
Étape 2 : le capital empruntable
Ce capital dépend de trois paramètres : la mensualité, le taux et la durée. Plus la durée est longue, plus le capital augmente, mais plus les intérêts s’alourdissent. Plus le taux est élevé, plus le capital diminue. Concrètement, une mensualité de 1 000 euros hors assurance permet d’emprunter environ 170 000 euros sur 20 ans au taux de 3,66 %, contre environ 140 000 euros sur 15 ans à 3,50 %.
Pour les plus à l’aise avec les chiffres, la formule bancaire est la suivante : capital = mensualité × [1 − (1 + t)^−n] ÷ t, où t est le taux mensuel (taux annuel divisé par 12) et n le nombre de mensualités. N’oubliez pas de retirer d’abord le coût mensuel de l’assurance de la mensualité.
Étape 3 : le budget d’achat
Le budget total s’obtient en ajoutant votre apport au capital empruntable, puis en retirant les frais annexes. Dans l’ancien, les frais d’acquisition, souvent appelés frais de notaire, représentent environ 7 à 8 % du prix. Dans le neuf, ils tombent autour de 2 à 3 %. Il faut aussi prévoir les frais de garantie et, le cas échéant, de dossier.
La règle des 35 % et les normes du HCSF
Depuis 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière sont juridiquement contraignantes pour les banques. Elles fixent deux limites : un taux d’endettement de 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, et une durée de crédit de 25 ans maximum. Cette durée peut atteindre 27 ans en cas de différé d’amortissement, par exemple pour un achat dans le neuf ou un bien ancien avec travaux importants.
Les banques disposent toutefois d’une marge de souplesse : elles peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leurs nouveaux crédits chaque trimestre. Selon Meilleurtaux, la part des dossiers accordés en dérogation atteignait 17,5 % au premier trimestre 2026. Ces exceptions profitent surtout aux résidences principales et aux hauts revenus, dont le reste à vivre est confortable. Le HCSF a confirmé en 2026 qu’il ne comptait pas assouplir ces normes.
Le taux d’endettement, comment le calculer
Le taux d’endettement se calcule ainsi : total des charges de crédit mensuelles, divisé par les revenus nets mensuels, multiplié par 100. Un ménage qui gagne 5 000 euros et rembourse 1 500 euros de crédits par mois présente un taux d’endettement de 30 %. Il lui reste donc 250 euros de mensualité possible avant d’atteindre le plafond.
Le reste à vivre, l’autre critère décisif
Le reste à vivre est la somme qui reste chaque mois une fois les crédits payés. Les banques fixent leur propre seuil, en fonction de la composition du foyer et du lieu de vie. Un couple avec deux enfants qui atteint 35 % d’endettement avec 3 000 euros de revenus aura plus de mal qu’un célibataire au même taux avec 6 000 euros.
Le conseil Aurigin
Le plafond de 35 % est un maximum, pas un objectif. Gardez une marge de sécurité pour absorber une hausse des charges, une naissance ou une baisse de revenus. Un taux d’endettement autour de 30 % rassure aussi la banque et peut vous aider à négocier un meilleur taux.
Revenus et charges retenus par la banque
Tous les revenus ne se valent pas aux yeux d’un établissement de crédit. Le salaire net avant impôt d’un CDI hors période d’essai est pris à 100 %. Les primes, le treizième mois ou les heures supplémentaires sont retenus s’ils sont réguliers, souvent en moyenne sur deux ou trois ans. Les indépendants doivent en général présenter trois bilans ou avis d’imposition.
Les revenus locatifs sont le plus souvent retenus à 70 %, pour tenir compte de la vacance et des charges. Si vous confiez votre bien à un professionnel, notre comparatif des solutions de gestion locative aide à estimer le revenu net réellement perçu. Les allocations familiales, les revenus d’un CDD ou d’intérim et les pensions alimentaires reçues sont traités au cas par cas.
Côté charges, la banque additionne les mensualités de tous les crédits en cours, immobilier, auto, conso, ainsi que les pensions alimentaires versées. Le loyer actuel disparaît du calcul si l’achat concerne votre résidence principale, puisque la mensualité le remplace. Un découvert permanent ou des paiements fractionnés réguliers pèsent en revanche sur l’appréciation du dossier.
Exemple chiffré : combien emprunter avec 4 500 euros de revenus ?
Pour rendre la méthode concrète, prenons un couple de primo-accédants qui rembourse déjà un crédit auto. Les chiffres reposent sur les taux moyens d’octobre 2026 et une assurance emprunteur de 0,25 % par an du capital emprunté.
Avec 25 000 euros d’apport et un emprunt de 217 500 euros sur 20 ans, leur enveloppe totale atteint environ 242 500 euros. Dans l’ancien, une fois retirés près de 8 % de frais d’acquisition, ils peuvent viser un bien d’environ 225 000 euros. L’exemple montre aussi l’effet du taux : un point de plus, à 4,66 %, ferait tomber leur capacité sur 20 ans à environ 200 000 euros.
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Comment augmenter sa capacité d’emprunt
Le levier le plus efficace consiste à réduire ses charges avant de déposer le dossier. Solder un petit crédit conso ou un crédit auto libère immédiatement de la mensualité. Quand plusieurs crédits s’accumulent, un rachat de crédit peut abaisser le taux d’endettement, au prix d’une durée souvent plus longue.
Allonger la durée augmente la capacité, mais dans la limite de 25 ans et au prix d’intérêts plus élevés. Constituer un apport, idéalement de quoi couvrir les frais d’acquisition, rassure la banque et améliore les conditions proposées. Les aides comme le prêt à taux zéro, accessible sous conditions de ressources et de zone pour une première résidence principale, complètent le financement à moindre coût.
Enfin, la présentation des comptes compte. Trois mois sans découvert, une épargne régulière et des revenus stables pèsent autant qu’un salaire élevé. Comparer plusieurs banques ou passer par un courtier permet aussi de trouver l’établissement le plus souple sur votre profil.
Le conseil Aurigin
Négociez aussi l’assurance emprunteur. Elle est comprise dans le taux d’endettement : une délégation d’assurance moins chère réduit la mensualité et libère de la capacité d’emprunt, parfois plusieurs milliers d’euros sur un prêt immobilier.
Capacité d’emprunt et crédit à la consommation
Les normes du HCSF ne s’appliquent qu’au crédit immobilier. Pour un prêt personnel ou un crédit auto, chaque organisme fixe ses propres critères, souvent proches d’un taux d’endettement de 33 à 35 %. Les montants étant plus faibles et les durées plus courtes, c’est surtout le reste à vivre et l’historique de remboursement qui font la différence.
Un crédit conso en cours réduit directement votre capacité d’emprunt immobilier. Si un achat immobilier est prévu à moyen terme, mieux vaut éviter d’en souscrire un nouveau dans les mois qui précèdent la demande de prêt.
Les erreurs à éviter dans le calcul
La première erreur est d’oublier l’assurance emprunteur dans la mensualité : elle compte dans les 35 %. La deuxième consiste à raisonner en salaire brut ou après impôt, alors que les banques retiennent le net avant impôt. La troisième est de négliger les frais d’acquisition, qui amputent l’enveloppe de 7 à 8 % dans l’ancien.
Autre piège fréquent : se fier au taux de la meilleure annonce. Les meilleurs taux sont réservés aux profils les plus solides, et votre taux réel peut être supérieur de plusieurs dixièmes. Enfin, viser le plafond de 35 % sans marge laisse peu de place aux imprévus, et la banque peut le refuser si votre reste à vivre est jugé insuffisant.
Conclusion
Calculer sa capacité d’emprunt revient à partir de 35 % de ses revenus nets, à retirer les crédits en cours, puis à convertir cette mensualité en capital selon le taux et la durée. L’apport et les frais d’acquisition permettent ensuite de passer à un budget d’achat réaliste.
Une simulation donne un ordre de grandeur, mais seule l’étude de votre dossier par une banque ou un courtier fixe le montant définitif. Réduire ses charges, soigner ses comptes et comparer les offres restent les meilleurs moyens d’emprunter davantage. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d’emprunt rapidement ?
Quel salaire pour emprunter 200 000 euros sur 20 ans ?
L’assurance emprunteur est-elle incluse dans le taux d’endettement ?
Les revenus locatifs comptent-ils dans la capacité d’emprunt ?
Peut-on emprunter au-delà de 35 % d’endettement ?
L’apport augmente-t-il la capacité d’emprunt ?
Résumé
- La capacité d’emprunt se calcule à partir de 35 % des revenus nets mensuels, moins les crédits en cours.
- Ce plafond de 35 % inclut l’assurance emprunteur, selon les normes du HCSF en vigueur en 2026.
- La durée d’un crédit immobilier est limitée à 25 ans, 27 ans en cas de différé.
- Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leurs nouveaux crédits.
- Les revenus locatifs sont généralement retenus à 70 %.
- Le taux moyen sur 20 ans atteignait 3,66 % en octobre 2026 selon Pretto.
- Le budget d’achat se calcule en ajoutant l’apport et en retirant les frais d’acquisition.
À retenir
- Raisonnez en revenus nets avant impôt, assurance comprise.
- Soldez les petits crédits avant de déposer votre dossier.
- Gardez une marge sous les 35 % pour les imprévus.
- Une simulation donne un ordre de grandeur, pas un accord de prêt.
- Comparez plusieurs banques ou passez par un courtier.
Sources
- Haut Conseil de stabilité financière, décision relative aux conditions d’octroi des crédits immobiliers, rendue contraignante en 2022
- Cafpi, « HCSF 2026 : pas d’assouplissement des règles du crédit immobilier » (03/2026)
- Meilleurtaux, « Crédit immobilier : les dérogations montent à 17,5 % » (06/2026)
- Pretto, « Taux immobilier octobre 2026 : une nouvelle hausse » (10/2026)
- Pretto, page HCSF : définition et normes en 2026 (10/2026)
- Service-public.fr, fiche « Prêt immobilier » (10/2026)
