La défiscalisation immobilière en 2026 ne passe plus par le Pinel, fermé depuis le 1er janvier 2025. Pour la plupart des investisseurs, le LMNP et le déficit foncier restent les solutions les plus efficaces. Le nouveau dispositif Relance logement, dit Jeanbrun, ouvre une voie en location nue, tandis que Malraux et Monuments historiques visent les très hauts revenus.
Réduire ses impôts grâce à l’immobilier reste possible, mais le paysage a profondément changé. La loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé, prolongé le Denormandie et le super déficit foncier jusqu’à fin 2027, et revalorisé le seuil du micro-BIC. Dans le même temps, la revente d’un bien loué en meublé est devenue plus taxée.
Ce comparatif classe sept dispositifs selon leur avantage fiscal, leur accessibilité, leurs contraintes et leurs risques. Aucun n’est universel : le bon choix dépend de votre taux d’imposition, de votre apport et de votre horizon. Pour un placement immobilier sans gestion, consultez aussi notre classement des meilleures SCPI.
Notre méthodologie de notation
Nous avons évalué chaque dispositif selon l’intérêt qu’il présente pour un investisseur particulier en 2026. Règles vérifiées en 10/2026 d’après les textes en vigueur.
Aucune note n’est influencée par nos partenariats commerciaux. Les liens affiliés n’altèrent jamais le classement.
Comparatif des dispositifs de défiscalisation immobilière en 2026
Le tableau ci-dessous classe les sept dispositifs du mieux noté au moins bien noté pour un investisseur particulier. La dernière colonne indique si l’avantage entre dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par an.
| Dispositif | Note | Mécanisme | Avantage | Engagement | Niches 10 000 € | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LMNP | ★★★★☆ 4,4 | Amortissement (BIC) | Loyers peu ou pas imposés au réel | Aucun | ✕ | Détails |
| Déficit foncier | ★★★★☆ 4,0 | Déduction du revenu global | 10 700 €/an (21 400 € rénovation énergétique) | Location jusqu’au 31/12 de la 3e année | ✕ | Détails |
| Relance logement (Jeanbrun) | ★★★★☆ 3,7 | Amortissement en location nue | Jusqu’à 12 000 €/an déductibles | 9 ans | ✕ | Détails |
| Loc’Avantages | ★★★★☆ 3,6 | Avantage fiscal sur les loyers | 15 à 65 % des loyers | 6 ans | ✓ | Détails |
| Malraux | ★★★★☆ 3,5 | Réduction d’impôt sur les travaux | 22 % ou 30 % des travaux (max 400 000 € sur 4 ans) | 9 ans | ✕ | Détails |
| Denormandie | ★★★☆☆ 3,3 | Réduction d’impôt sur le prix | 12 %, 18 % ou 21 % (max 300 000 €) | 6, 9 ou 12 ans | ✓ | Détails |
| Monuments historiques | ★★★☆☆ 3,1 | Déduction des charges et travaux | Sans plafond | Conservation 15 ans | ✕ | Détails |
Notre classement des dispositifs de défiscalisation
Chaque fiche résume la note, le mécanisme et le profil d’investisseur visé. Le bouton renvoie vers la fiche officielle ou la documentation administrative du dispositif.
LMNP
Le dispositif le plus souple : des loyers peu ou pas imposés grâce aux amortissements, sans engagement de durée.
Déficit foncier
La solution la plus simple pour réduire son impôt en rénovant un bien loué nu, avec un plafond doublé pour la rénovation énergétique jusqu’en 2027.
Relance logement (Jeanbrun)
Le nouveau dispositif de 2026 pour investir en location nue, neuf ou ancien rénové, avec un amortissement déductible des loyers.
Loc’Avantages
Une solution pour défiscaliser un bien que vous possédez déjà, en acceptant de louer en dessous du marché.
Malraux
Le dispositif le plus puissant pour les contribuables très imposés, mais réservé à des opérations patrimoniales au ticket élevé.
Denormandie
L’héritier du Pinel dans l’ancien rénové, intéressant dans les villes moyennes éligibles, mais très encadré.
Monuments historiques
Le dispositif patrimonial par excellence, sans plafond, réservé aux contribuables très fortement imposés.
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Les dispositifs accessibles à la plupart des investisseurs
Ces cinq dispositifs conviennent aux contribuables qui investissent dans un bien locatif classique, neuf ou ancien. Ils exigent un apport modéré et s’adaptent à la plupart des budgets.
LMNP, le dispositif le plus souple
La location meublée non professionnelle (LMNP) n’est pas une niche fiscale à proprement parler, mais un régime d’imposition des loyers. Au micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s’applique, dans la limite de 83 600 euros de recettes pour les revenus 2026. Au régime réel, le propriétaire déduit ses charges et amortit le bien et le mobilier, ce qui neutralise souvent l’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.
Le LMNP n’impose aucune durée d’engagement ni zonage. Sa principale évolution récente est défavorable : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et établissements médicosociaux. Cela renchérit la sortie, surtout en cas de revente rapide.
LMNP, en bref
★★★★★- Micro-BIC : abattement de 50 %
- Seuil micro-BIC : 83 600 € (revenus 2026)
- Réel : amortissement du bien et du mobilier
- Avantage fiscal : 4,5/5
- Accessibilité : 4,5/5
- Contraintes : 4,5/5
- Sortie : 4/5
- Aucune durée d’engagement
- Bien neuf ou ancien, partout en France
- Hors plafonnement des niches
Points forts
- Amortissements qui neutralisent souvent l’impôt sur les loyers pendant des années
- Aucune durée minimale de location
- Bien neuf ou ancien, sans zonage
- Seuil du micro-BIC relevé à 83 600 euros pour les revenus 2026
Points faibles
- Amortissements réintégrés dans la plus-value de revente depuis le 15/02/2025
- Comptabilité au réel : un expert-comptable est souvent nécessaire
- Gestion plus lourde d’une location meublée
Déficit foncier, le plus simple pour les travaux
Le déficit foncier concerne la location nue. Lorsque les charges déductibles, notamment les travaux de rénovation, dépassent les loyers, le déficit s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
La loi de finances pour 2026 prolonge le super déficit foncier : pour les travaux de rénovation énergétique payés en 2026 et 2027, faisant passer un logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D, le plafond est porté à 21 400 euros. En contrepartie, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
Déficit foncier, en bref
★★★★★- Imputation : 10 700 € par an
- Rénovation énergétique : 21 400 € (dépenses 2026-2027)
- Excédent reportable 10 ans
- Avantage fiscal : 4/5
- Accessibilité : 4/5
- Contraintes : 4/5
- Sortie : 4/5
- Bien ancien, partout en France
- Pas de plafond de loyer
- Hors plafonnement des niches
Points forts
- Imputation jusqu’à 10 700 euros par an sur le revenu global
- Plafond porté à 21 400 euros pour une rénovation énergétique (dépenses 2026-2027)
- Aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire
- Excédent reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
Points faibles
- Location obligatoire jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation
- Intérêt surtout pour les contribuables déjà imposés sur des revenus fonciers
- Super déficit foncier limité aux passoires (E, F, G) rénovées en A à D
Relance logement (Jeanbrun), la nouveauté 2026
Le dispositif Relance logement, porté par la loi de finances pour 2026 et souvent appelé Jeanbrun, crée un statut du bailleur privé. Pour les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, l’investisseur peut amortir une partie du prix d’un logement loué nu et la déduire de ses loyers, jusqu’à 12 000 euros par an selon la catégorie de loyer. Le déficit éventuel s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros.
Le dispositif concerne les logements en immeuble collectif, neufs ou anciens avec au moins 30 % de travaux, partout en France. En contrepartie, le bien doit être loué nu en résidence principale pendant neuf ans, avec un loyer plafonné selon la catégorie (intermédiaire, social ou très social). Aucune condition de revenus n’est exigée de l’investisseur.
Relance logement (Jeanbrun), en bref
★★★★★- Amortissement : jusqu’à 12 000 €/an
- Déficit imputable : 10 700 €/an
- Engagement : 9 ans
- Avantage fiscal : 4/5
- Accessibilité : 4/5
- Contraintes : 3/5
- Sortie : 3,5/5
- Neuf ou ancien avec 30 % de travaux
- Partout en France, en immeuble collectif
- Aucune condition de revenus pour l’investisseur
Points forts
- Amortissement d’une partie du prix déductible des loyers
- Partout en France, sans zonage
- Neuf ou ancien avec au moins 30 % de travaux
- Aucune condition de revenus pour l’investisseur
Points faibles
- Engagement de location nue de 9 ans
- Loyers plafonnés selon la catégorie (intermédiaire, social, très social)
- Réservé aux logements en immeuble collectif
Loc’Avantages, le dispositif solidaire
Loc’Avantages s’adresse aux propriétaires qui louent un logement en dessous du prix du marché, dans le cadre d’une convention avec l’Anah. L’avantage fiscal varie de 15 % à 65 % des loyers selon le niveau de loyer (Loc 1, Loc 2, Loc 3) et le recours à une intermédiation locative. Des primes de l’Anah peuvent s’y ajouter.
Le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Il présente l’intérêt de fonctionner sur un bien déjà détenu, sans achat nouveau. Les contreparties : un loyer inférieur au marché, des plafonds de ressources pour le locataire, une convention de six ans et l’exclusion des logements classés F ou G.
Loc’Avantages, en bref
★★★★★- Avantage : 15 à 65 % des loyers
- Durée : 6 ans
- Convention Anah obligatoire
- Avantage fiscal : 3,5/5
- Accessibilité : 4,5/5
- Contraintes : 2,5/5
- Sortie : 4/5
- Fonctionne sur un bien déjà détenu
- Primes Anah possibles
- Intermédiation locative valorisée
Points forts
- Utilisable sur un bien que vous possédez déjà
- Avantage de 15 à 65 % des loyers selon le niveau de loyer et l’intermédiation
- Primes de l’Anah possibles en Loc 2 et Loc 3
- Aucun zonage géographique
Points faibles
- Loyer inférieur de 15 %, 30 % ou 45 % au marché selon le niveau
- Plafonds de ressources pour le locataire
- Logements classés F ou G exclus
Denormandie, l’ancien rénové en centre-ville
Le Denormandie, prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, accorde une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’un logement ancien rénové, selon une durée de location de 6, 9 ou 12 ans. L’assiette est plafonnée à 300 000 euros et 5 500 euros par mètre carré, et les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Le bien doit se situer dans une commune éligible (Action cœur de ville, opération de revitalisation du territoire) et respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. La réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros. Le marché locatif de certaines villes éligibles peut être moins dynamique : étudiez la demande locative avant d’investir.
Denormandie, en bref
★★★★★- Réduction : 12 %, 18 % ou 21 %
- Plafond : 300 000 € et 5 500 €/m²
- Travaux : 25 % du coût total
- Avantage fiscal : 3,5/5
- Accessibilité : 3,5/5
- Contraintes : 3/5
- Sortie : 3/5
- Réduction d’impôt jusqu’à 21 %
- Villes moyennes éligibles
- Rénovation énergétique valorisée
Points forts
- Réduction de 12 % à 21 % du prix selon la durée d’engagement
- Biens anciens rénovés dans des villes à revitaliser
- Améliore la performance énergétique du logement
- Ouvert jusqu’au 31/12/2027
Points faibles
- Compris dans le plafonnement des niches de 10 000 euros
- Plafonds de loyers et de ressources du locataire
- Communes éligibles limitées, marché locatif parfois moins dynamique
Le conseil Aurigin
Avant de choisir un dispositif, calculez votre économie d’impôt réelle à partir de votre taux marginal d’imposition. Une déduction de 10 000 euros vaut 3 000 euros d’impôt en moins à 30 %, mais seulement 1 100 euros à 11 %. Pour un faible taux d’imposition, une réduction d’impôt est souvent plus intéressante qu’une déduction.
Les dispositifs patrimoniaux pour les hauts revenus
Malraux et Monuments historiques s’adressent aux contribuables fortement imposés, disposant d’un apport important et d’un horizon long. Ils échappent au plafonnement global des niches fiscales.
Malraux, le plus puissant pour les hauts revenus
Le dispositif Malraux accorde une réduction d’impôt de 30 % des travaux en site patrimonial remarquable doté d’un plan de sauvegarde, ou de 22 % dans les autres cas éligibles. Les travaux sont retenus dans la limite de 400 000 euros sur quatre années consécutives, soit jusqu’à 120 000 euros de réduction d’impôt.
Malraux échappe au plafonnement des niches fiscales, et l’excédent de réduction est reportable sur trois ans. Le bien doit être loué nu pendant neuf ans. Ces opérations, portées par des opérateurs spécialisés, impliquent un ticket d’entrée élevé, des chantiers longs et une revente parfois moins liquide.
Malraux, en bref
★★★★★- Réduction : 22 % ou 30 % des travaux
- Plafond : 400 000 € de travaux sur 4 ans
- Location nue : 9 ans
- Avantage fiscal : 5/5
- Accessibilité : 2/5
- Contraintes : 3,5/5
- Sortie : 2,5/5
- Hors plafonnement des niches
- Excédent reportable 3 ans
- Immobilier de caractère en centre-ville
Points forts
- Réduction de 22 % ou 30 % des travaux, jusqu’à 120 000 euros sur 4 ans
- Hors plafonnement global des niches fiscales
- Excédent de réduction reportable sur 3 ans
- Biens de caractère en cœur de ville
Points faibles
- Ticket d’entrée élevé et coût des travaux important
- Opérations complexes, délais de chantier longs
- Revente moins liquide qu’un bien classique
Monuments historiques, le dispositif patrimonial sans plafond
Le régime des monuments historiques concerne les immeubles classés ou inscrits. Il permet de déduire les charges et travaux de restauration sans plafond, des revenus fonciers ou du revenu global selon la situation. Il échappe lui aussi au plafonnement des niches fiscales.
En contrepartie, le propriétaire doit conserver le bien au moins quinze ans. Les montants en jeu et la complexité des travaux réservent ce dispositif aux contribuables très fortement imposés, souvent dans une logique de transmission patrimoniale.
Monuments historiques, en bref
★★★★★- Déduction : charges et travaux
- Plafond : aucun
- Conservation : 15 ans minimum
- Avantage fiscal : 5/5
- Accessibilité : 1,5/5
- Contraintes : 2,5/5
- Sortie : 2/5
- Déduction sans plafond
- Hors plafonnement des niches
- Transmission patrimoniale
Points forts
- Déduction des travaux sans plafond
- Hors plafonnement global des niches fiscales
- Possible même si le propriétaire occupe le bien
- Patrimoine d’exception à transmettre
Points faibles
- Conservation obligatoire de 15 ans
- Ticket d’entrée et travaux très élevés
- Réservé aux contribuables à très forte imposition
Le conseil Aurigin
Malraux et Monuments historiques ne se choisissent pas pour la seule économie d’impôt. Vérifiez la qualité de l’emplacement, le prix au mètre carré après travaux et la solidité de l’opérateur : un mauvais investissement reste mauvais, même défiscalisé.
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Comment choisir son dispositif selon son profil
Si vous êtes modérément imposé et cherchez des revenus complémentaires, le LMNP au régime réel reste souvent le meilleur compromis : des loyers peu ou pas imposés, sans contrainte de durée. Tenez simplement compte de la réintégration des amortissements à la revente.
Si vous détenez déjà des revenus fonciers et envisagez des travaux, le déficit foncier est le levier le plus direct, d’autant plus avec le plafond doublé pour la rénovation énergétique jusqu’en 2027. Si vous souhaitez acheter un logement à louer nu sur le long terme, le nouveau dispositif Jeanbrun mérite d’être étudié.
Enfin, si votre impôt dépasse largement le plafond des niches fiscales, Malraux et Monuments historiques offrent des économies sans plafond, au prix d’un engagement de neuf à quinze ans et d’un ticket élevé.
Le plafonnement des niches fiscales
La plupart des réductions et crédits d’impôt sont soumis à un plafonnement global de 10 000 euros par an et par foyer. C’est le cas du Denormandie et de Loc’Avantages. Malraux et les monuments historiques en sont exclus, tout comme les mécanismes de déduction (déficit foncier, amortissement en LMNP ou Jeanbrun), qui réduisent le revenu imposable plutôt que l’impôt.
Combiner plusieurs dispositifs est possible, mais il faut vérifier que l’ensemble des réductions ne dépasse pas ce plafond. Ces règles s’appliquent à la date de publication et peuvent évoluer avec chaque loi de finances.
Cet exemple, simplifié et sans emprunt, montre l’intérêt du déficit foncier pour un propriétaire qui perçoit déjà des loyers. Les intérêts d’emprunt, eux, ne peuvent être imputés que sur les revenus fonciers, pas sur le revenu global.
Les erreurs à éviter en défiscalisation immobilière
La première erreur consiste à acheter pour l’avantage fiscal plutôt que pour la qualité du bien. Un logement mal situé, difficile à louer ou surpayé peut coûter bien plus que l’économie d’impôt obtenue.
Deuxième piège : ignorer les contraintes de sortie. Les durées d’engagement de six à quinze ans, la réintégration des amortissements en LMNP ou la remise en cause de l’avantage en cas de vente anticipée doivent être intégrées dès le départ.
Enfin, ne négligez pas le plafonnement des niches fiscales et votre taux d’imposition réel. Un dispositif puissant n’a aucun intérêt si vous ne payez pas assez d’impôt pour en profiter pleinement.
Le conseil Aurigin
Faites toujours une simulation sur toute la durée de l’opération, revente comprise : loyers, charges, crédit, économie d’impôt et fiscalité de la plus-value. C’est la rentabilité globale, et non l’avantage fiscal seul, qui doit guider votre choix.
Conclusion
La fin du Pinel n’a pas fermé la porte à la défiscalisation immobilière. En 2026, le LMNP et le déficit foncier restent les solutions les plus efficaces pour la majorité des investisseurs, le dispositif Jeanbrun ouvre une nouvelle voie en location nue, et Malraux comme Monuments historiques s’adressent aux plus hauts revenus.
Avant de vous engager, comparez l’économie d’impôt réelle, la rentabilité du bien et les contraintes de sortie. Faites-vous accompagner par un professionnel pour valider votre situation : les règles fiscales évoluent chaque année et chaque dispositif comporte des conditions précises.
Questions fréquentes
Le Pinel existe-t-il encore en 2026 ?
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Quel est le meilleur dispositif de défiscalisation immobilière ?
Le LMNP est-il encore intéressant en 2026 ?
Qu’est-ce que le plafonnement des niches fiscales ?
Peut-on cumuler plusieurs dispositifs de défiscalisation ?
Résumé
- Le Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025.
- Le LMNP obtient la meilleure note (4,4/5) pour sa souplesse, malgré la réintégration des amortissements à la revente.
- Le déficit foncier (4,0/5) permet d’imputer 10 700 euros par an, 21 400 euros pour la rénovation énergétique jusqu’en 2027.
- Le dispositif Jeanbrun (3,7/5) est la nouveauté 2026 pour la location nue, avec un amortissement jusqu’à 12 000 euros par an.
- Denormandie et Loc’Avantages sont prolongés jusqu’au 31 décembre 2027.
- Malraux et Monuments historiques échappent au plafonnement des niches de 10 000 euros.
- La qualité du bien compte davantage que l’avantage fiscal.
À retenir
- Choisissez un dispositif adapté à votre taux d’imposition et à votre horizon.
- Intégrez la revente et la durée d’engagement dès le départ.
- Vérifiez le plafonnement global des niches fiscales.
- Faites valider votre projet par un professionnel.
Sources
- Info.gouv.fr, Relance logement (2026)
- Service-Public.fr, Relance logement : de nouvelles réductions fiscales pour certains propriétaires bailleurs (2026)
- Service-Public.fr, Investissement locatif dans l’ancien dit Denormandie (10/2026)
- Service-Public.fr, Revenus d’une location meublée et Revenus locatifs (10/2026)
- Anah, Loc’Avantages (2026)
- BOFiP, Régime des monuments historiques et modalités d’imputation des déficits fonciers (2025)
- LCL Banque privée, Super déficit foncier prorogé jusqu’en 2027 (2026)
- Novances, Loi de finances 2026 : nouveaux dispositifs de défiscalisation immobilière (04/2026)
- Auguste Patrimoine, LMNP en 2026 (2026)
- Hayot Expertise, Denormandie, Malraux, Monuments historiques en 2026 (2026)
